7월부터 임대보증 갱신계약도 공시가 126% 룰 적용 — 빌라 전세 중개, 계약 전 반드시 계산할 3가지

무슨 일이 있었나

7월 1일부터 등록임대사업자의 임대보증금 반환보증 가입 기준이 갱신계약에도 그대로 적용됩니다. 그동안 강화된 요건(부채비율 90% 이내, 공시가격 적용비율 축소로 인정 보증금이 대략 공시가격의 126% 수준까지만 인정되는 이른바 '126% 룰')은 신규계약에만 걸렸는데, 이제는 세를 다시 놓는 갱신 건도 같은 문턱을 넘어야 합니다. 등록임대주택은 보증 가입이 의무이므로, 문턱을 못 넘으면 계약 자체가 막히거나 보증금을 낮춰야 합니다.

중개사 입장에서 이 변화는 단순한 서류 문제가 아닙니다. 특히 매매가와 전세가 차이가 작은 빌라·다세대·연립에서는 기존 보증금 그대로 갱신하면 보증 가입선을 넘겨버려, 임대인이 수백만~수천만 원을 돌려주고 보증금을 내려야 하는 역전세 상황이 계약 현장에서 바로 벌어집니다. 이 계산을 계약 전에 못 잡으면 잔금·반환 분쟁으로 이어집니다.

중개사가 지금 해야 할 일

1. 매물의 '가입 가능 보증금'을 계약 전에 먼저 계산하라

공시가격을 확인한 뒤, 강화된 적용비율과 부채비율(선순위 채권 포함)을 반영해 보증 가입이 가능한 상한 보증금을 먼저 추정하세요. 이 상한이 현재 보증금보다 낮으면 그 격차만큼 감액이 필요합니다. 브리핑 단계에서 '이 매물은 얼마까지 가입되는가'를 숫자로 제시하는 것이 이번 변화의 핵심 실무입니다.

2. 등록임대주택 여부와 갱신 여부를 반드시 구분하라

매물이 등록임대주택이면 보증 가입은 선택이 아니라 의무입니다. 이번에 바뀐 건 '갱신계약도 강화 기준'이라는 점이므로, 재계약·묵시적 갱신 건을 신규와 똑같이 취급하지 말고 갱신 시점의 공시가격으로 다시 계산하세요.

3. 감액 시나리오를 임대인·임차인 양쪽에 사전 설명하라

1. 보증금을 유지하면 보증 미가입 위험이 생긴다는 점
2. 감액하면 임대인이 차액 반환 자금을 준비해야 한다는 점
3. 임차인은 감액분을 어떻게 돌려받고 잔여 보증금은 어떻게 보호되는지

세 갈래를 미리 정리해 양측에 알리면 계약 파기와 감정 다툼을 크게 줄일 수 있습니다.

주의점

• 매물마다 가입선이 다르다. 공시가격·선순위 채권·주택 유형에 따라 결과가 갈리므로 '보통 이 정도'로 일반화하지 말고 건별로 계산하세요.
• 미가입은 임차인의 계약 해지 사유가 될 수 있다. 등록임대주택에서 의무보증에 가입되지 않으면 임차인이 계약을 해지하거나 손해배상을 물을 수 있으니, 가입 가능 여부를 확인·설명서에 명확히 반영하세요.
• 수치는 계약 시점 기준으로 재확인. 적용비율·부채비율 기준은 정책에 따라 조정되므로, 지난 계약의 기억이 아니라 지금 기준으로 다시 확인한 뒤 안내해야 합니다.