신탁등기 주택 중개, 신탁원부 확인은 이제 법정 의무 — 수탁자 동의 없는 전세계약은 보증금 전액 위험

무슨 일이 있었나

2026년 2월 15일부터 시행된 개정 공인중개사법(법률 제21024호)이 확인·설명의 근거자료에 신탁원부와 건축물대장 등본을 명문으로 추가했습니다. 종전 조문은 등기사항증명서 등이라고만 적혀 있었지만, 이제는 신탁등기된 매물을 중개할 때 신탁원부를 제시하며 설명하는 것이 법률에 적힌 절차가 됐습니다. 개정 규정은 시행일 이후 체결하는 계약부터 적용됩니다.

이 개정의 배경에는 대법원 판결(2023다224327)이 있습니다. 대법원은 신탁된 주택의 임대차를 중개하는 공인중개사에게 신탁원부를 제시하고, 신탁관계의 법적 의미와 효과까지 성실·정확하게 설명할 의무가 있다고 봤습니다. 특히 임차인이 신탁등기가 말소되기 전에 보증금을 지급했더라도 중개사의 책임이 끊기지 않는다고 판단해, 설명을 소홀히 한 중개사의 손해배상 책임을 인정하는 취지로 사건을 되돌려보냈습니다.

왜 이렇게까지 엄격할까요. 신탁등기된 주택은 소유권이 이미 수탁자(신탁회사)에게 넘어가 있어, 위탁자(원래 집주인)는 신탁계약이 허용하는 범위에서만 임대할 수 있습니다. 수탁자 동의 없이 위탁자와 맺은 전세계약은 전입신고와 확정일자를 갖춰도 대항력이 없어, 공매·매각이 진행되면 보증금 전액을 잃을 수 있습니다. 수탁자 동의 없는 신탁 주택 임대차로 인한 대규모 보증금 피해는 반복해서 보도되고 있습니다.

중개사가 지금 해야 할 일

1. 등기부 갑구에서 신탁 등기부터 확인하라

갑구에 신탁이 보이면 그 집의 소유자는 신탁회사입니다. 위탁자가 집주인처럼 행동해도 임대 권한이 있는지는 신탁계약이 정합니다. 신탁 등기가 있는 매물은 아래 단계를 건너뛰지 마세요.

2. 신탁원부를 발급받아 임대 권한 조항을 읽어라

신탁원부에는 위탁자가 단독으로 임대할 수 있는지, 수탁자나 우선수익자의 사전 동의가 필요한지, 보증금 반환 책임을 누가 지는지가 적혀 있습니다. 우선수익자(주로 대출 금융기관)와 피담보채권 규모도 함께 확인하세요. 등기사항증명서만 떼고 신탁원부를 생략하는 것이 사고의 출발점입니다.

3. 수탁자 동의는 서면으로 받아 계약서에 남겨라

신탁원부가 동의를 요구한다면 수탁자(필요 시 우선수익자까지)의 동의서를 서면으로 확보해 계약서에 첨부하세요. 위탁자가 전하는 구두 동의는 증거가 되지 않습니다. 보증금 입금 계좌가 신탁계약에서 지정한 계좌인지도 함께 확인해야 합니다.

4. 확인·설명서에 신탁관계를 기재하고 증빙을 남겨라

확인·설명서에 신탁관계와 그 효과를 기재하고, 신탁원부 사본을 제시·교부한 사실을 남기세요. 판례가 요구하는 수준은 서류 전달이 아니라 임차인이 위험을 이해하도록 설명하는 것까지입니다.

주의점

• 수탁자 동의가 있어도 끝이 아닙니다. 동의서에 보증금 반환 책임을 위탁자에게만 지우는 조건이 붙는 경우가 많습니다. 동의 여부만이 아니라 동의 조건까지 읽고 임차인에게 설명하세요.
• 시행일 전 계약이라고 면책되지 않습니다. 신탁원부 명문화는 2026년 2월 15일 이후 체결 계약부터 적용되지만, 대법원은 그 전부터 판례로 같은 설명 의무를 인정해 왔습니다.
• 몰랐다는 항변은 통하지 않습니다. 등기부에 신탁이 표시된 이상 신탁원부를 확인하지 않은 것 자체가 과실로 평가됩니다. 신탁 매물 중개가 익숙하지 않다면 이번 기회에 사무소 체크리스트에 신탁원부 확인 단계를 넣어두세요.