중개 없이 계약서만 써줘도 배상 책임 — 대법원이 넓힌 공인중개사 당사자 확인 의무

무엇이 달라졌나

중개를 하지 않고 임대차계약서만 작성해 준 공인중개사에게, 그 계약서가 전세대출 사기에 쓰였다면 대출기관의 손해까지 배상할 책임이 있다는 대법원 판단이 나왔습니다(7월 26일 보도, 파기환송). 이 판결의 전환점은 두 가지입니다. 첫째, 중개가 아니어도 책임이 생깁니다. 계약서를 작성·교부하는 행위 자체가 제3자가 그 계약을 진실한 것으로 믿게 만드는 행위라는 것이 대법원의 논리입니다. 둘째, 보호 대상이 계약 당사자를 넘어섭니다. 하급심은 공인중개사의 주의의무가 임차인 보호를 위한 것이라며 대부업체에 대한 책임을 부정했지만, 대법원은 계약서를 믿고 돈을 빌려준 제3자에 대한 책임까지 인정했습니다.

전세대출 사기에서 위조 계약서는 범행의 핵심 도구입니다. 중개사무소 직인이 찍힌 계약서는 금융기관이 실제 계약으로 신뢰하기 때문입니다. 이번 사건의 중개사도 조직적 사기에 속은 쪽이었지만, 대법원은 속았다는 사정을 면책 사유가 아니라 배상액을 줄일 수 있는 사유로만 보았습니다.

중개사가 지금 해야 할 일

1. 계약서 대필 요청은 원칙적으로 거절 — 중개 없이 계약서만 써 달라는 요청이 이번 사건의 발단입니다. 지인 소개·단골 부탁이라도 작성·교부 자체가 책임의 근거가 됩니다.
2. 당사자 본인 확인을 생략 가능한 절차로 취급하지 않기 — 임대인·임차인 신분증 실물 대조, 등기부 소유자와의 일치 확인은 기본입니다. 한쪽이라도 확인이 안 되면 계약서를 작성하지 않는 것이 안전합니다.
3. 대리인 계약은 3종 세트 확인 — 위임장, 본인발급 인감증명서, 그리고 본인 의사 직접 확인(전화·영상)까지. 양쪽 모두 대리인이라며 진행되는 계약은 특히 의심해야 합니다.
4. 확인 과정을 기록으로 남기기 — 신분증 사본, 통화 일시, 위임서류를 보관하세요. 분쟁이 생겼을 때 주의의무를 다했다는 입증 자료가 됩니다.
5. 공제 한도와 사무소 관행 재점검 — 배상 리스크가 계약 당사자 밖 제3자까지 넓어진 만큼, 공제 가입 한도와 계약서 작성 관행을 함께 점검할 시점입니다.

주의점

• 이번 판결은 파기환송이라 구체적 배상 범위는 환송심에서 정해집니다. 다만 책임을 인정한 법리는 확정이므로 앞으로 유사 분쟁에 같은 잣대가 적용됩니다.
• 사기에 속은 사정은 배상액 감경 사유일 뿐 책임 자체를 없애 주지 않습니다.
• 계약서 작성은 호의가 아니라 법적 행위입니다. 직인 하나가 곧 책임 범위라는 점을 사무소 구성원 모두가 공유해야 합니다.