계약 완료 매물 광고 과태료 기준 완화·미끼매물 신규 명문화 — 중개사가 지금 손봐야 할 4가지

7월 3일, 광고 삭제 과태료 기준이 달라졌다

국토교통부가 「부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준」 개정안을 2026년 7월 3일부터 시행했다. 그동안 계약이 끝난 매물을 지체없이 내리도록 규정해 왔고, 어기면 최대 250만 원 과태료가 부과됐다. 문제는 '지체없이'가 얼마 이내인지 조문에 적혀 있지 않아 등록관청마다 판단이 달랐다는 점이다. 이번 개정으로 이 기준이 등록관청으로부터 우편·정보통신망 등으로 삭제 요청을 받은 날부터 3일 이내에 삭제하지 않은 경우에만 과태료를 부과하는 것으로 명확해졌다.

대신 미끼매물은 신규 명문화됐다. 계약이 이미 끝난 매물을 광고에 계속 노출한 뒤 문의가 오면 '그 매물은 나갔고 대신 다른 매물을 소개해 드리겠다'며 다른 매물로 유도하는 행위는 이번 개정으로 부당광고 유형에 신설·명시됐다. 단순 삭제 지연은 부담이 줄었지만, 계약 완료 매물을 남겨 두고 유도 중개하던 관행은 이제 명백한 처벌 대상이라는 뜻이다.

중개사가 지금 손봐야 할 4가지

1. 계약 체결 당일 광고 삭제를 사무소 표준 절차로

완화된 기준은 등록관청의 삭제 요청이 온 시점부터 3일을 세는 것이지, 계약일부터가 아니다. 통보 자체가 오지 않도록 계약 체결일 = 광고 삭제일 을 사무소 표준으로 잡는 것이 여전히 가장 안전하다. 계약서 작성·계약금 입금 확인 다음 항목에 '전 게재 플랫폼에서 광고 내림' 체크박스를 넣어 관리하면 사고 확률이 크게 줄어든다.

2. 등록관청 통보 수신 채널을 하나로 통합

3일 카운트는 통보를 받은 날부터 시작된다. 담당자가 우편·이메일·정보통신망 어느 채널로 왔는지 놓쳐 카운트가 이미 진행 중인 것을 모르면 개정 취지와 무관하게 그대로 과태료를 맞는다. 사무소 대표 이메일·팩스·우편 수령을 한 사람이 매일 확인하는 절차를 만들고, 부재 시 대체 담당을 지정해 둔다.

3. 미끼매물 응대 스크립트 재교육

이제 다음 유형이 부당광고로 명문화됐다.

• 계약이 이미 성사된 매물을 계속 광고 노출
• 그 광고를 보고 문의한 고객에게 '이미 나갔다'며 다른 매물로 유도

계약 완료 매물은 반드시 즉시 내리고, 유사 매물 소개는 별도의 정상 매물 광고로 진행해야 한다. 사무소 구성원·중개보조원 전원이 응대 스크립트를 통일하고, 문의 응대 로그를 남겨 두면 분쟁 시 소명 근거가 된다.

4. 불가피한 사유 대비 소명 서류 관리

입원·가족상 등 불가피한 사정으로 삭제가 지연된 경우 과태료 면제가 가능해졌다. 다만 이는 자동 면제가 아니라 소명 시 반영되는 사유이므로, 진단서·부고 등 근거 서류를 사무소 내부 기록으로 남겨 두면 실제 통보를 받았을 때 대응 시간을 벌 수 있다. 1인 사무소는 부재 시 광고를 대신 내려 줄 대체 담당(가족·거래처 중개사 등)을 미리 지정하는 것이 가장 확실한 방어책이다.

주의점

• 여러 플랫폼에 올렸으면 전부 내려야 한다. 네이버·직방·부동산써브 등 채널별로 삭제 확인이 필요하다. 등록관청 통보는 특정 플랫폼 기준으로 오지만, 미끼매물 판단은 모든 플랫폼을 종합한다.
• 완화는 '단순 실수'에만 적용된다. 고의로 방치하거나 유도 중개에 활용한 흔적이 있으면 3일 이내 삭제와 무관하게 처벌 대상이다.
• 표시광고 기본 요건은 그대로 유지. 중개사무소 명칭·등록번호·소재지·연락처 표기 의무, 중개보조원 명의 광고 금지 등은 별도 조항으로 여전히 위반 시 과태료 대상이다.