등록임대 양도세·장특공제 단계적 폐지 발표 — 중개사가 지금 정리해야 할 4가지

정부가 등록임대 세제특례를 단계적으로 폐지합니다

정부는 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안에서 등록임대사업자의 양도소득세 중과배제·장기보유특별공제 특례를 단계적으로 축소·폐지한다고 밝혔습니다. 의무임대기간을 마치고 자동 말소되는 조정대상지역 등록임대아파트가 대상입니다. 수도권 아파트는 2029년 12월 31일까지 양도한 경우에만 기존 특례가 인정되고, 수도권 비아파트·비수도권 주택은 2031년 12월 31일까지 양도한 경우에만 유예됩니다. 그 이후 양도분에는 다주택자 양도세 중과가 그대로 부과됩니다. 종합부동산세도 함께 손질됩니다. 비거주 주택의 종부세 기본공제 축소·과세기준 상향이 병행되고, 2028년부터 주택수 중과가 폐지되며 주택가액 중심 단일 세율표로 전환됩니다. 등록임대사업자에겐 ‘말소는 강제되는데 팔면 양도세 폭탄, 안 팔면 종부세 폭탄’이라는 이중 부담이 예고됐고, 대한주택임대인협회는 진정소급입법이라며 헌법소원까지 검토 중입니다.

중개사가 지금 정리해야 할 4가지

1. 등록임대 고객 리스트 재점검

고객 데이터에서 등록임대사업자 여부와 등록 유형(단기·장기), 의무임대기간 종료일, 주택 소재지를 정리합니다. 특히 조정대상지역 아파트 등록임대는 자동 말소 이후 재등록이 원천 금지되므로 처분 상담이 시급합니다. 등록 여부는 렌트홈에서 임대사업자 등록증으로 확인할 수 있고, 조부장 고객관리에 등록 만료일 항목을 추가해 일괄 추출·알림 체계를 만들어 두면 안정적입니다.

2. 매도 시점 시뮬레이션 — 특례 유지 마감일 계산

말소된 등록임대주택은 수도권 아파트는 2029년 12월 31일 이전, 수도권 비아파트·비수도권 주택은 2031년 12월 31일 이전에 양도해야 기존 양도세 중과배제·장기보유특별공제 특례가 유지됩니다. 이 기한을 넘기면 다주택자 중과세율이 그대로 부과되고 장특공제도 일반 공제만 적용됩니다. 고객 매도 목표 시점을 마감일 안쪽으로 배치하도록 안내하고, 양도소득세 시뮬레이션은 반드시 세무사와 병행합니다. 매도 목표 시점에서 잔금일까지 40일 이상 여유가 필요하다는 점, 조정대상지역 재지정·해제 이력이 중과 계산에 영향을 준다는 점도 함께 짚습니다.

3. 임차인에게 향후 처분 가능성 사전 고지

등록임대 말소가 임박한 매물은 임대의무기간이 남은 상태와 달리 재계약이 강제되지 않으며 매도가 예정될 수 있음을 임차인에게 서면으로 알립니다. 계약 잔여기간이 처분 예정 시점과 겹치면 갱신청구권 행사와 매도인의 실거주 갱신거절 요건이 충돌할 수 있으므로, 확인·설명서에 임대사업자 등록 말소 예정 여부를 명시하고 임차인의 계약 갱신 계획을 서명으로 확인해 두는 것이 안전합니다. 향후 분쟁 시 중개사의 설명 의무 이행 근거가 됩니다.

4. 매물 유입 급증과 시세 조정 대응

2028~2029년으로 갈수록 특례 유지 목적의 등록임대 매물이 대량 시장에 유입될 가능성이 큽니다. 매입임대가 밀집된 지역(강남 3구·목동·잠실 오피스텔 밀집지, 조정대상지역 재건축 단지)에서는 매물 증가와 가격 조정 압력이 먼저 나타날 수 있습니다. 매도 예정 고객 리스트와 예상 매도 시점을 관리대장에 지금부터 정리하고, 매수 문의가 몰릴 시기와 미리 매칭해 두면 협상 우위를 확보할 수 있습니다. 반대로 임대공급 감소로 전월세 시장은 월세화가 가속될 수 있어 임차 고객에게는 조기 임대차 확정을 권할 시점입니다.

주의점

이번 세제개편안은 아직 국회 통과 전 정부 발표 단계입니다. 대한주택임대인협회의 헌법소원 검토, 세부 시행령 위임사항, 다음 주 발표 예정인 수도권 공급대책과의 연계 여부에 따라 기한이나 특례 대상이 최종 확정 단계에서 바뀔 수 있습니다. 고객 상담 시 ‘2029/2031년 기한은 정부안 기준이며 최종 시행 시 변경 가능’이라는 단서를 반드시 붙이고, 국세청과 국토교통부 예규·시행령 개정 고시를 월 1회 이상 점검합니다.