양도세 장기보유공제, 2028년부터 장기거주공제로 전환 — 재건축·비거주 매물 중개가 지금 정리해야 할 5가지

2028년부터 장특공제가 '장기거주공제'로 재편된다

정부가 2026년 8월 3일 발표한 '2026년 세제개편안'은 1세대 1주택자 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)를 '장기거주 소득공제'로 개편한다. 지금까지 최대 80% 공제 안에서 보유기간과 거주기간을 각각 최대 40%씩 나눠 인정하던 구조가 2028년부터 '거주 연 6% + 보유 연 2%'로 재편되고, 2029년부터는 보유기간 공제가 완전히 폐지돼 거주기간 연 8%(최대 80%)만 남는다. 인별·물건별 공제 한도도 신설돼 2028년 20억 원, 2029년부터 10억 원으로 제한된다.

중개 현장에 가장 큰 파장을 남기는 대상은 재건축을 낀 비거주 소유자다. 관리처분계획 인가를 이미 받은 사업지의 조합원은 뒤늦게 실입주해도 실거주 요건을 채울 방법이 없어, 10년 이상 보유했더라도 2029년 이후 처분 시 종전 보유공제 40%가 그대로 증발한다. 실거주 1주택자에게는 종부세 기본공제 12억 → 14억(시가 약 20억) 상향이라는 당근이 붙었지만, 세를 준 조합원·투자 목적 소유자에게는 세 부담이 계단식으로 늘어나는 구조다.

중개사가 지금 정리해야 할 5가지

1. 재건축·재개발 매물의 관리처분계획 인가 시점부터 다시 확인한다 — 관리처분계획 인가 전에 1년 이상 실거주 기록이 있어야 공사기간의 50%를 거주기간으로 얹어 준다. 매도 상담을 받을 때 인가일과 실거주 이력(전입·주민등록 이동)을 함께 물어보고, 확인설명서에 근거 자료를 남긴다.
2. 비거주 매도 계획은 2027년 말 이전 처분 시나리오를 함께 제시한다 — 개편이 2028년 1월 1일부터 순차 시행되므로 그 전까지는 현행 보유공제 최대 40%가 유지된다. 다만 세부 요건은 국회 심의로 달라질 수 있어 반드시 세무사 상담 병행을 서면으로 안내한다.
3. 임대 놓은 1주택자에게 공제율 시뮬레이션을 문서로 남긴다 — 보유 15년·거주 0년 매물의 경우 현행 60% 공제가 2029년 이후 0%로 떨어질 수 있다. 매도 시점만 바꿔도 세액이 크게 갈리므로, 계약 유도 전에 '개편 후 시나리오'를 서면으로 안내해야 나중에 손해 배상 시비를 피할 수 있다.
4. 투기과열지구 조합원 지위 양도 제한도 함께 브리핑한다 — 관리처분계획 인가 후에는 조합원 지위 양도가 원칙적으로 막혀, 보유공제가 사라진 뒤에도 물건을 못 팔 수 있다. '보유공제 폐지 전 매도'와 '지위 양도 제한'이라는 두 축을 함께 설명해야 고객이 처분 타이밍을 오판하지 않는다.
5. 실거주 1주택 매도 상담은 '거주기간' 위주로 재구성한다 — 개편 후에도 실거주 요건만 채우면 최대 80% 공제와 종부세 기본공제 14억이라는 이중 혜택이 유지된다. 다주택 정리 계획을 짜는 고객에게는 '어느 집을 남길지'를 보유기간이 아닌 거주기간 기준으로 다시 판단하도록 권한다.

주의: 이 개편안은 아직 정부안이다

세제개편안은 입법예고와 국무회의를 거쳐 9월 초 정기국회에 제출된다. 공포된 확정 법률이 아니므로 심의 과정에서 금액·요건·시행일이 달라질 수 있다. 계약 체결 유도의 직접 근거로 삼기보다는 '이런 방향으로 논의 중이니 세무사·법무사 상담을 병행하라'는 정보 제공 무게로 안내하는 것이 안전하다. 정부 원문 자료와 국회 통과 이후의 조문 확인은 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 후속으로 챙긴다.