대법원, 중개 없이 계약서만 써준 공인중개사도 대출사기 공동책임 판결 — 대리인 계약에서 지금 손봐야 할 5가지

대법원 "실제 중개 없이 계약서만 써줘도 대출사기 공동책임"

대법원 1부(주심 서경환 대법관)는 2026년 7월 26일, 실제 중개행위 없이 임대인·임차인 대면 확인 없이 전세계약서를 작성·교부한 공인중개사에게도 전세자금대출 사기의 공동불법행위 책임이 인정된다는 취지의 판결을 내렸다. 대부업체가 공인중개사를 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 원고 패소로 판단한 원심을 파기하고 사건을 울산지법으로 돌려보냈다.

사건은 2020년 11월로 거슬러 올라간다. 이모씨는 임대인과 임차인 양측 대리인이라고 주장하며 공인중개사 정모씨에게 전세계약서 작성을 요청했다. 정씨는 임대인 본인의 의사 확인도 하지 않고 인감증명서 등 기본 확인 서류도 갖추지 않은 채 계약서를 작성·교부했고, 이씨 일당은 그 계약서로 금융기관에서 전세보증금 담보대출을 편취해 유죄가 확정됐다. 대부업체는 편취된 대출금 배상 책임의 일부를 정씨에게 물었지만, 원심은 "과실과 손해 사이의 상당인과관계 증거가 부족하다"며 원고 패소로 판단했다.

대법원은 이를 뒤집었다. "개업 공인중개사는 중개가 완성된 때에만 거래계약서를 작성·교부해야 하고, 중개 없이 계약서를 작성·교부하면 제3자가 이를 진실한 것으로 믿고 거래할 가능성을 능히 짐작할 수 있다"는 취지로, 공인중개사법상 주의의무 위반과 방조로 인한 공동불법행위 법리를 확인했다. 다만 계획적·조직적 사기에 속은 정황을 감안해 손해배상책임 제한 가능성도 함께 언급했다. 최종 배상액과 책임 비율은 환송심에서 다시 정해진다.

중개사가 대리인 계약에서 지금 손봐야 할 5가지

1. "중개 없이 계약서만 써주는" 요청은 원칙적으로 거절

지인 부탁, 대출 심사용 급행 계약서, 이미 사인은 끝났으니 서식만 만들어 달라는 요청 — 모두 이제 판례상 위험행위다. 실제 알선·조율 없이 계약서 서식만 만들어 교부하면 사기 방조로 손해배상 책임을 질 수 있다. 단순 서식 대행은 중개업의 업무 범위도 아니고, 계약서에 사무소 명판이 찍히는 순간 제3자가 진실한 거래로 믿는 근거가 된다는 것이 이번 판결의 핵심이다.

2. 대리인 계약 시 본인 확인 3종을 서면으로 챙긴다

대리인이 등장하면 반드시 ①위임장(인감도장 날인) ②인감증명서(발급일 3~6개월 이내) ③본인 신분증 사본을 갖추게 하고, 그 위에 임대인·임차인 본인과 직접 통화(발신 통화기록·녹취 캡처 저장)로 위임 사실을 재확인한다. 인감증명서는 대리인 위임용으로 발급된 것인지 사용용도란을 확인해야 한다. 이 절차 하나만 있었어도 이번 사건의 정씨는 방어할 수 있었다.

3. 양측 대리인 겸직은 이중 위험 — 각 본인과 개별 전화 확인 필수

한 사람이 임대인·임차인 양측 대리인이라고 주장하면 조직적 사기의 전형이다. 원칙적으로 거절하되, 부득이하게 진행한다면 임대인·임차인 각 본인 명의 휴대전화로 개별 발신 통화해 위임과 계약 조건을 각각 확인한다. 통화 대신 영상통화 캡처(신분증과 얼굴 대조) 를 대체 방법으로 남겨두면 방조 고의 부인의 강력한 증거가 된다.

4. 본인 확인 절차를 확인·설명서 별지에 기록

이번 판결이 다투는 지점은 결국 중개사가 얼마나 주의의무를 다했느냐다. 언제·누구에게·어떤 방식으로(대면·전화·영상) 본인 확인을 했는지, 제시받은 서류 사본은 무엇인지를 확인·설명서 별지 또는 사무소 내부 계약대장에 남긴다. 사고 발생 시 "나도 속았다"는 진술만으로는 방어가 안 되고, 서면 증거가 있어야 방조 판단을 뒤집을 여지가 생긴다.

5. 공제 초과분 리스크 인지 — 배상책임보험 별도 가입 검토

공인중개사 손해배상책임보증(공제) 한도는 개인사무소 2억 원이다. 이번 사건처럼 대부업체가 편취당한 대출금이 억 단위를 넘어가면 공제로 커버되지 않는 초과분은 중개사 개인 자산으로 배상해야 한다. 협회 공제 외에 손해배상책임보험(별도 상품) 가입 여부를 개업 시부터 검토하고, 사무소 매출 규모가 커지면 보증한도 상향(법인 4억)도 함께 고려한다.

주의점

이번 판결은 파기환송 판결이므로 최종 배상액과 책임 비율은 울산지법 환송심에서 다시 정해진다. 대법원이 계획적·조직적 사기에 속은 정황을 감안한 책임 제한 가능성을 시사한 만큼, 중개사 측이 서면 증거로 주의의무 이행을 입증하면 배상액이 크게 줄어들 여지도 있다. 즉 이번 판례의 실무적 함의는 "무조건 진다"가 아니라 "본인 확인 서면 증거가 없으면 방조 성립, 있으면 책임 제한 협상 가능"이다. 지금 사무소의 대리인 계약 응대 표준을 정비하는 것이 최선의 방어다. 판례 원문은 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 사건번호로 후속 확인이 가능하다.