원룸·오피스텔 공동관리비 설명 의무화 8월 28일 시행 — 중개사가 계약 전 반드시 짚을 5가지

무엇이 바뀌나

국토교통부는 8월 11일 국무회의에서 공인중개사법 시행령 개정안을 의결하고, 같은 날 공포된 시행규칙과 함께 8월 28일부터 시행한다고 밝혔다. 핵심은 두 가지다. 첫째, 원룸·다가구·오피스텔 등 소규모 주택 임대차 계약 시 중개사가 임차인에게 관리비 총액과 별도로 ‘공동관리비 금액’을 확인·설명해야 한다. 공동관리비는 세대별 사용량을 계량할 수 있는 항목(전기·수도 등)이나 TV수신료·인터넷료처럼 금액이 고정된 항목을 제외한, 공용부분에 부과되는 비용의 합계다.

둘째, 주거용 오피스텔의 중개보수가 ‘의뢰인과 중개사 간 협의로 결정’된다는 점을 명확히 규정했다. 대상은 전용면적 85㎡ 이하이면서 상·하수도, 전용 부엌, 수세식 화장실·목욕시설을 갖춘 주거용 오피스텔이다. 그간 주거용 오피스텔 요율 산정을 두고 현장에서 반복돼 온 다툼을 정리하는 조치다. 이번 개정은 지난 2월 협회 법정단체화 후속 조치와 함께 ‘임차인 보호’ 축을 확실히 강화한 것이 특징이다.

중개사가 지금 해야 할 5가지

1. 공동관리비 산출 자료를 임대인에게 미리 받는다. 임대인 또는 관리주체가 최근 3~6개월치 관리비 부과 내역을 항목별로 정리하도록 요청해, 총액에서 개별 계량·고정 항목을 뺀 ‘공동관리비’ 금액을 분리해 둔다. 계약 당일 급조하면 임차인이 이의를 제기했을 때 방어 근거가 없다.
2. 확인·설명서와 서면 설명 양식을 8월 28일 계약분부터 교체한다. 관리비 총액만 적던 칸을 ‘총액 / 공동관리비 / 계량·고정 항목 합계’ 3단으로 분해하고, 임차인 서명 옆에 ‘공동관리비 설명 수령’ 항목을 추가한다. 시행일 이전 계약분에는 소급 적용되지 않으므로 계약 체결일 기준으로 양식을 나눠 관리한다.
3. 주거용 오피스텔은 ‘협의’임을 서면으로 남긴다. 요율을 구두로만 합의하지 말고 계약서 특약 또는 별지에 ‘당사자 협의로 %요율 결정’임을 명시한다. 법정 상한 범위 안에서의 협의라는 점, 협의 결렬 시 계약이 성립하지 않는다는 점을 사전에 안내한다.
4. ‘깜깜이 관리비’ 매물은 사전에 걸러 낸다. 광고상 월세는 낮은데 공용관리비가 유난히 높은 매물은 시행일 이후 분쟁 소지가 크다. 임대인에게 항목 명세 요청 → 미제출 시 등록·중개 보류를 원칙으로 잡고, 매물 리스트를 사전 재점검한다.
5. 소규모 오피스텔·다가구 임대인에게 사전 고지한다. 임대인이 항목 내역을 준비하지 못하면 계약이 지연될 수 있으므로, 관리 중인 임대인에게 시행일 전에 안내 문자를 돌린다. 임대인 측 자료 미비로 인한 계약 무산 책임이 임대인에게 있음을 미리 정리해 두면 실무 마찰을 줄일 수 있다.

주의점

• 시행일 기준은 ‘계약 체결일’이다. 8월 27일 이전에 도장을 찍은 건은 종전 규정이 적용되지만, 8월 28일 이후 재계약·갱신·특약 변경 시점부터는 새 설명 의무가 걸린다. 갱신 계약을 8월 말~9월 초로 잡아 둔 임차인에게는 미리 안내한다.
• ‘공동관리비 금액’은 항목별 명세가 아니라 ‘합계 금액’을 설명하는 의무다. 다만 임차인이 항목을 물었을 때 답할 수 있도록 근거 자료를 계약 시점에 함께 준비해 두는 것이 안전하다.
• 주거용 오피스텔 중개보수 ‘협의’ 조항이 상한 없는 협의로 오독되지 않도록 주의한다. 법정 상한 안에서의 협의이며, 상한을 넘긴 수수료 청구는 종전과 동일하게 위법이다.