126% 룰 시행 1년, 8·13 대책에도 유지 — 빌라·오피스텔 중개가 지금 정리할 5가지

8·13 공급대책은 나왔지만 126% 룰은 그대로 간다

2025년 8월 28일 한국주택금융공사(HF)가 전세자금보증 심사에 126% 룰(공시가격 140% × LTV 90%)을 도입한 지 1년이 지났다. HUG 반환보증에 이어 HF 대출보증까지 같은 기준이 적용되면서, 공시가격 대비 시세 괴리가 큰 다세대·다가구·오피스텔은 사실상 전세 계약 자체가 어려워졌다. 도입 초기 통계로는 수도권 연립·다세대의 인천 45.9%, 경기 36.8%, 서울 21.0%가 새 기준을 초과했다.

정부는 8월 13일 공급대책에서 비아파트 착공 정상화를 위해 건축기준·임대사업자 LTV·건설자금을 손봤지만, 업계가 요구한 126% 룰 완화는 이번 대책에서 빠졌다. 완화 없이 공급만 늘리는 구도라, 당분간 비아파트 전세는 보증 가입 가능 여부가 계약 성사의 1순위 조건으로 굳어진다.

지금 계약 실무에서 손봐야 할 5가지

1. 공시가격 즉시 조회 → 126% 계산 → 계약 전 보증 가능 여부 판정. 국토부 부동산공시가격알리미에서 개별공시가·공시가격을 확인하고, 선순위 근저당·전세권을 합쳐 공시가 140% × 90% 안에 들어오는지 계산한다. 임차인이 물건을 보고 있는 그 자리에서 해야 한다.
2. 보증 불가 물건은 임차인에게 서면 고지. 계약 체결 후 대출·보증이 막혀 계약금을 잃는 사고가 반복된다. 확인·설명서에 "공시가격 기준 126% 초과로 HF/HUG 보증 가입 제한 가능" 문구를 표기하고, 계약 전 임차인의 대출 실행 조건을 명시적으로 물어 기록한다.
3. 임대인에게 감액 갱신·역월세·전세금 반환 대출 3옵션 안내. 기존 임차인 만기가 임박한 임대인이라면 (a) 보증금 감액 후 재계약, (b) 월세 전환 또는 임대인이 월 이자 상당액을 지급하는 역월세, (c) HUG 전세금 반환 대출(최대 3억, 연 3.8%) 활용을 나란히 놓고 계산해준다.
4. HUG 전세금 반환 대출 요건 사전 안내. 임대인이 신규 임차인 모집을 위해 최소 3개월 이상 공실을 입증해야 실행되고, 임대인 소득·기존 채무가 심사 대상이다. "돈이 나오는 대출"이 아니라 자격심사가 붙는 대출임을 계약 전에 못박아 둔다.
5. 월세·반전세 컨설팅 채널 확보. 보증 불가 물건은 결국 월세·반전세로 전환된다. 시세 대비 감액 폭, 월세 환산금리, 세입자 자금 계획을 함께 설계할 수 있어야 계약이 성사된다. "안 되니 다른 물건"으로 끝내면 임대인·임차인 모두 잃는다.

놓치기 쉬운 함정

• 공시가격 갱신 시점 불일치. 공시가는 매년 4월 말 확정 고시가 원칙이지만, 이의신청·조정으로 후속 변동이 있다. 계약일 기준 유효 공시가를 재확인하지 않고 자료 캡처만 믿으면 사고 원인이 된다.
• 126% 이내여도 선순위 채권 합산에서 초과되면 거절. 근저당 채권최고액이 있으면 이를 합산해 판정한다. "보증금만 126% 이내"는 통과 조건이 아니다.
• 다가구는 호수별 지분이 아니라 건물 전체 기준. 다세대(구분등기)와 달리 다가구는 건물 총액 대비 선순위·타 임차인 보증금 총액이 심사돼 훨씬 엄격하다. 임대인이 "우리 호수만 보면 된다"고 말해도 그대로 안내하면 안 된다.
• 1인 다물건 임대인은 개별 물건 심사가 아니라 총 채무 심사. 임대인의 다른 물건 대출·전세보증이 이미 많으면 이 건 하나만 조건을 맞춰도 거절된다. 계약 전 임대인에게 다물건 여부와 부채 현황을 확인하는 관행을 세운다.