확인·설명서 서식 8월 28일 개편 — 신탁등기·공동담보·공동관리비 3항목 신설, 중개사가 지금 정비할 5가지

8월 28일 시행 — 중개대상물 확인·설명서 서식이 바뀐다

국토교통부는 8월 11일 국무회의에서 공인중개사법 시행령·시행규칙 개정안을 의결하고 8월 28일부터 시행한다고 밝혔다. 지난 2월 15일 법률 개정(제25조)이 확인·설명 근거자료에 신탁원부·건축물대장 등본을 명시적으로 추가한 데 이어, 이번 시행규칙 개정은 주거용 건축물 확인·설명서 서식 자체에 세 가지 항목을 나란히 신설한다. 협회 법정단체화(2월 27일 공포)에 따른 조직·임원 운영 규정과 주거용 오피스텔 중개보수 협의 조문 명확화까지 같은 날 함께 시행일이 걸린다.

• 신탁등기 여부 — 소유권 밖에서 신탁회사가 처분권을 쥔 물건은 임대인이 계약할 권한이 있는지가 흔들린다.
• 공동담보 여부 — 하나의 근저당이 여러 부동산에 걸린 물건은 경매 배당 순위 계산이 달라진다.
• 공동관리비 금액 — 총액만 표기하던 관리비를 세대 계량·고정 항목을 뺀 공용부담분으로 분리해 기재.

세 항목 모두 임차인 사기·정보 비대칭 사고가 반복된 지점이라, 서식 개정은 그 자체가 중개사에게 새 확인 의무가 서면 증거로 굳어지는 조치다. 소홀한 기재는 앞으로 확인·설명 의무 위반과 손해배상 청구로 곧바로 이어질 수 있다.

중개사가 지금 정비할 5가지

1. 신탁등기 물건은 신탁원부 확보를 계약 전제로 잡는다 — 등기부에 ‘신탁’이 찍혀 있으면 소유권자는 신탁회사(수탁자)이고, 위탁자(원 소유자)에게 임대차 계약 권한이 있는지는 신탁원부 조항을 봐야 알 수 있다. 신탁원부는 등기소·인터넷등기소에서 별도 신청·발급하는 서류다. 원부에 ‘수탁자 동의 없이 임대 가능’ 문구가 없으면 위탁자와만 도장 찍은 계약은 무효 위험이 크다. 새 서식이 이 확인을 서면 항목으로 남기게 되므로, 계약 전 원부 사본 확보와 수탁자 명의 계좌로 보증금·차임이 입금되도록 특약을 짜는 것을 사무소 표준으로 잡아야 한다.
2. 공동담보 물건은 채권최고액 배분을 임차인에게 서면으로 안내 — 하나의 근저당이 A·B·C 세 필지에 공동담보로 잡혀 있으면, 경매 시 각 부동산 감정가에 따라 안분 배당이 이뤄진다. 임차인이 보증금 회수 우선순위를 오판하기 쉬운 지점이다. 등기부 을구의 공동담보목록과 담보 부동산 각 시세·대출 잔액을 계약 전에 확인하고, 예상 배당 시나리오까지 임차인에게 설명한 뒤 서명받는다. 다세대·다가구 신축 매물에서 특히 자주 마주친다.
3. 공동관리비 산출자료를 임대인에게 미리 받는다 — 총액만 받으면 세대 계량 항목(전기·수도)과 고정 항목(TV수신료·인터넷료)을 어떻게 뺄지 계산이 어렵다. 관리주체·임대인에게 최근 3~6개월치 항목별 명세를 요청해, 총액에서 계량·고정 항목을 뺀 공동관리비 금액을 미리 분리해 둔다. 광고 등록 시점부터 이 금액을 뽑아둘 수 있게 신규 매물 접수 관행을 바꾸는 편이 계약 당일 급조하는 사고를 막는다.
4. 주거용 오피스텔은 요율 협의를 서면으로 남긴다 — 시행령이 협의로 결정임을 명확히 규정했으므로, 의뢰인과 요율을 합의한 시점·근거를 계약 특약이나 별지에 남긴다. 법정 상한(전용 85㎡ 이하 주거형은 주택 요율 기준) 안에서의 협의라는 점, 협의 결렬 시 계약이 성립하지 않는다는 점을 사전 안내한다. ‘구두 합의’만 남으면 사후 감액·환급 분쟁이 붙는다.
5. 구서식 재고 폐기·신서식 배포 D-9 — 8월 28일 이후 계약 체결분부터 신서식이 적용된다. 사무소 서식 파일·인쇄 재고를 시행일 전에 교체하고, 중개보조원 응대 스크립트도 세 항목(신탁등기·공동담보·공동관리비) 확인 절차를 새로 넣어 재교육한다. 매물관리툴을 쓴다면 확인·설명서 템플릿이 8월 28일 자정을 기점으로 자동 전환되도록 세팅해 두는 편이 사고를 줄인다.

주의점

시행일 기준은 계약 체결일이다. 8월 27일까지 도장을 찍은 건은 구서식 기준으로 처리하되, 8월 28일 이후 재계약·갱신·특약 변경 시점부터는 신서식과 새 설명 의무가 그대로 걸린다. 시행일 전후로 갱신이 걸린 임차인에게는 사전 안내해두는 편이 마찰이 적다. 신탁등기·공동담보가 서식에 신설된다는 것은 몰라서 못 적었다는 방어가 이제 어렵다는 뜻이기도 하다. 시행 직전·직후 국토교통부 고시본과 협회 안내를 다시 확인해 서식 도판(별지 제20호 서식) 최종본을 사무소에 비치하는 것이 안전하다.