외국인 토지거래허가구역 1년 연장·섬 353곳 신규 지정 8월 26일 발효 — 외국인 매수 중개가 지금 정비할 5가지

무슨 일이 결정됐나

국토교통부가 2026년 8월 20일, 수도권 외국인 토지거래허가구역의 지정기간을 2026년 8월 26일부터 2027년 8월 25일까지 1년 연장했다. 기존 대상 지역은 유지된다 — 서울 25개 자치구 전역, 경기도 23개 시·군(수원·성남·고양·용인 등), 인천 9개 자치구. 지난해 9월 지정 이후 수도권 외국인 주택 거래는 전년 대비 27% 감소했고 특히 서초구는 73%까지 줄었다.

동시에 국방·전략 관리가 필요한 국토 외곽 섬 353곳(울릉도·대흑산도·덕적도·우도 등)이 외국인 토지거래허가구역으로 신규 지정됐다. 지방이라 안심하고 안내하던 지역이 오늘 이후로는 허가 대상이 될 수 있다는 뜻이다.

중개사가 지금 정비할 5가지

1. 매수자가 외국인이면 소재지부터 새 리스트로 재확인

기존 수도권 대상지는 그대로지만, 섬 353곳이 새로 편입됐다. 특히 지방 섬 매물을 취급하는 사무소는 대상 여부를 재점검해야 한다. 국내 거주 외국인이라도 예외가 아니다.

2. 허가 없이 계약 = 계약 무효 + 형사처벌 고지

허가 없이 체결한 계약은 무효이며, 2년 이하 징역 또는 2000만원 이하 벌금이 부과된다. 매수자에게 반드시 서면·문자로 근거를 남겨 고지하고 확인·설명서에 기재한다.

3. 소액 예외 기준 정확히 안내

주거지역은 6㎡ 초과, 상업지역은 15㎡ 초과 토지 거래가 허가 대상이다. 이 이하 소액 거래는 허가가 필요 없다. 반대로 아파트·다세대·연립·다가구·단독까지 모두 대지지분이 크므로 사실상 대부분의 주택거래가 허가 대상이 된다.

4. 허가 절차 소요 기간을 계약금·잔금 일정에 반영

관할 지자체 허가는 신청부터 처분까지 통상 15일 안팎이 걸린다. 잔금일을 촉박하게 잡으면 허가 지연으로 무효 리스크가 커진다. 계약서 특약에 허가 조건부·미허가 시 계약해제·계약금 반환 조항을 명시하는 것을 권한다.

5. 8월 26일 이전 접수·이후 잔금 건의 처리 기준 확인

계약일이 26일 이전이라도 소유권이전 신청·자금 이동이 26일 이후이면 실무상 혼란이 생길 수 있다. 진행 중 건은 관할 지자체에 문의해 확인 결과를 서면으로 받아 파일에 보관한다.

주의점

• 내국인 매수 거래에는 영향 없다 — 오해로 인한 계약 지연이 오히려 손해다.
• 외국인이 지분권 형태로 우회 매수하거나 국내법인 명의로 우회하는 사례가 있는데, 이는 별도의 부동산거래신고법·외환법 리스크가 있다. 컨설팅 범위를 넘는 요청은 세무·법무 전문가로 안내한다.
• 토허제와 별개로 외국인은 부동산거래 신고 시 취득자금 조달 및 입주계획서 제출 의무가 있다는 점도 함께 짚어야 매수자 불만을 줄일 수 있다.