9월 21일부터 안심전세앱에서 임대인 보증금지 조회 — 10월 1일 보증 3사 발급 제한, 임대차 중개가 지금 정비할 5가지

지금 무엇이 바뀌었나

지난 9월 21일부터 주택도시보증공사(HUG)의 안심전세앱에서 임대인의 보증금지 여부를 직접 조회할 수 있게 됐다. 그리고 10월 1일부터는 HUG·한국주택금융공사(HF)·SGI서울보증 등 보증 3사가 전세금을 돌려주지 않아 보증기관이 대신 갚아준 임대인에 대한 전세보증금반환보증 발급을 공동으로 제한한다. 한 기관에서 대위변제가 발생한 집주인은 나머지 두 기관에서도 신규 보증 가입이 막힌다. 미반환 임대인 정보는 한국신용정보원을 통해 통합 관리되며, 지난 2월 개정된 신용정보법 시행령에 따라 임대인 동의 없이 수집·공유가 가능하다. 같은 날 LH 전세임대주택 약 20만호에도 HUG 반환보증이 적용되기 시작한다.

왜 이 변화가 임대차 중개에 직격인가

세입자 입장에서 반환보증 가입은 보증금을 지키는 거의 유일한 안전장치다. 집주인이 보증 발급 제한 명단에 있다면 세입자는 그 집에 들어가는 순간 보증 없이 전액 자기 돈을 거는 셈이 된다. 지금까지 중개사는 임대인의 과거 사고 이력을 사실상 볼 길이 없었지만, 이제 안심전세앱에서 즉시 확인된다. 사전에 체크하지 않아 사후에 미반환이 터지면 10월 5일 자 브리핑에서 다룬 공인중개사 책임 판결과 묶여 책임 공방이 더 거세질 수 있다.

임대차 중개가 지금 정비할 5가지

1. 물건 접수 체크리스트에 보증금지 조회를 넣어라. 전세·반전세 매물을 받을 때 임대인 성명과 주소를 받아 안심전세앱 임대인 정보조회 메뉴에서 즉시 확인한다. 조회 결과를 매물 메모에 날짜와 함께 남긴다.
2. 보증 가입 가능 여부를 광고 단계부터 분류하라. 발급 제한된 임대인의 매물은 세입자 유입 자체가 리스크다. 광고를 보류하거나, 임대인에게 상황을 설명하고 시세·조건 재협상을 유도한다.
3. 계약 전 임차인에게 조회 결과를 서면으로 공유하라. 안심전세앱 조회 날짜와 결과(보증 발급 가능 또는 제한)를 중개대상물 확인·설명서나 별지에 명기한다. 사후 분쟁에서 가장 강한 증거가 된다.
4. LH 전세임대 매물은 10월 1일 이후 HUG 반환보증 적용 여부를 재확인하라. 민간 집주인-LH-입주자 3자 구조의 전세임대 20만호에 반환보증이 적용되기 시작한다. 적용 범위와 절차는 LH 전세임대 콜센터(1670-0002)와 jeonse.lh.or.kr 에서 확인한다.
5. 중개보조원과 공동중개 상대방까지 교육하라. 보조원이 조회를 생략하거나, 공동중개 상대방이 확인 없이 계약을 밀어붙이면 책임은 결국 소속 중개사에게 귀착된다. 사무소 내부 공지와 공동중개 서면 합의에 포함시킨다.

주의할 점

공유 대상 미반환 사례는 지난 2월 3일 신용정보법 시행령 개정 이후 발생분부터다. 그 이전에 사고가 있었더라도 조회에 뜨지 않을 수 있으니, 등기부·전입세대열람·국세 완납증명 같은 기존 실사 절차를 생략해서는 안 된다. 또 보증금지 여부는 조회 시점의 결과이므로 계약과 잔금 사이에 임대인 상태가 바뀌면 보증 가입이 거부될 수도 있다. 잔금 직전 재조회를 특약으로 넣는 것을 권장한다.