공인중개사 설명의무 위반 3년 새 4.6배 — 2026년 7월에만 벌써 247건, 중개사가 지금 정비할 5가지

3년 만에 4.6배로 급증, 올해도 7월에 이미 247건

국회 국토교통위 유상범 의원이 2026년 9월 26일 국토교통부로부터 받은 자료를 공개했다. 공인중개사가 임차인에게 중개 대상물을 성실·정확하게 설명해야 할 법정 의무를 위반해 적발된 건수는 2023년 44건 → 2024년 135건 → 2025년 298건 → 2026년 7월 말 247건으로 치솟았다. 3년 7개월 누적 724건, 2023년 대비 461% 증가다. 2026년은 7개월만에 작년 1년치의 83%를 넘겼으니, 연말이면 400건 돌파가 유력하다.

국회에서는 "선순위 권리관계를 고의로 누락하거나 상습적으로 거짓 설명을 반복하는 행위에 대해 합리적인 행정처분 기준을 정립하자"는 논의가 공식화됐다. 올해 들어 서울중앙지법·대법원이 전세사기 사건에서 중개사의 손해배상 책임 비율을 60~70%까지 인정한 흐름과 맞물려, 행정처분과 민사책임 양쪽에서 설명의무를 묻는 압력이 동시에 세지고 있다.

중개사가 지금 정비할 5가지

1. 확인·설명서를 체크리스트처럼 돌리기 — 공인중개사법 제25조와 시행령 제21조가 요구하는 항목은 ①대상물의 상태와 입지 ②소유권·전세권·저당권·지상권·임차권 등 권리관계 ③임대인의 체납 세금 유무 ④공법상 제한 ⑤관리비·공동관리비다. 서식 상단에 체크리스트를 붙여 "눈으로 확인 → 임차인 서명" 흐름으로 운용해야, 바쁜 날 한두 칸 빠지는 사고를 막는다.
2. 근거서류 사본 교부와 교부 사실 서명 — 등기부등본·건축물대장·신탁원부·국세완납증명·지방세완납증명을 반드시 사본으로 묶어 교부하고, 교부 사실에 양측 서명·날인을 받는다. 임대인이 "오늘은 못 떼요"라고 하면 발급될 때까지 계약서 서명을 미뤄야 한다. 분쟁 때 "설명했다"를 입증하는 자료가 바로 이 사본과 서명이다.
3. 선순위 보증금·융자잔액은 숫자로 적기 — "저당 있음", "선순위 세입자 있음" 같은 두루뭉술 문구는 설명한 것으로 인정받기 어렵다. 저당 잔액 ○○○원, 선순위 보증금 ○○○원, 내 보증금 안전범위 ○○○원 이내처럼 숫자로 명시하고, 임차인이 자기 보증금을 합산한 결과를 자필로 확인하게 한다.
4. 신탁등기·공동담보 란 비우지 않기 — 2026년 8월 28일부터 시행된 개정 확인·설명서는 신탁등기 여부와 공동담보 여부를 별도 기재란으로 뽑아놨다. 신탁등기 주택은 수탁자 동의 없는 계약이 효력을 잃을 수 있고(대법원 2023다224327), 공동담보는 다른 담보 물건이 먼저 경매로 넘어가 임차인이 후순위로 밀릴 수 있다. 두 란은 공란으로 두지 말고 "해당 없음"이라도 명시해 적는다.
5. 설명 "장면"의 증거 남기기 — 서식 각 항목 옆에 임차인이 자필 "확인" 체크·서명을 하게 받고, 당일 응접 장면을 사진 또는 녹취(동의 후)로 남긴다. 민사·행정 어느 쪽이든 "설명하지 않았다"는 반박을 당일의 흔적으로 치는 셈이다. 공동중개 건은 양쪽 중개사가 모두 설명의무를 지므로, 상대 중개사가 설명했으리라 가정하고 넘기면 함께 처분받는다.

놓치기 쉬운 주의점

적발 사례는 "말로는 설명했는데 서식에 기재가 없거나 근거서류가 안 붙은 경우"가 다수다. 구두 설명은 법상 설명으로 인정되지 않는 영역이 넓다. 또한 임대인·임차인이 "그냥 넘어가자"고 양해해도 공법상 설명의무는 당사자 합의로 면제되지 않는다. 체납 세금 확인은 임대인 동의가 필요한데, 임대인이 거부하면 그 사실 자체를 설명서에 적고 임차인의 재확인 서명을 받아 두는 쪽이 안전하다.