전세사기 보증금 1/3 국가 보장 11월 13일 시행 — 신탁사기는 선지급, 중개사가 지금 챙길 5가지

무엇이 바뀌었나

국토교통부가 2026년 10월 6일 국무회의에서 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행령 개정안을 의결했다. 2026년 11월 13일부터 시행된다. 핵심은 피해자가 경매·공매 후에도 임차보증금의 3분의 1을 회수하지 못하면 국가가 그 부족분을 최소지원금으로 메워 준다는 점이다. 산정식은 보증금의 1/3에서 대항력·우선변제권으로 받은 금액, 임차보증금반환채권 변제액, 경매차익·임대료 지원액을 차감한 금액이다. 신탁사기처럼 경·공매 절차가 장기화되는 유형은 종료 전에도 선지급으로 먼저 받고 추후 정산한다. 집행은 한국토지주택공사(LH)가 맡고 신청 후 90일 안에(30일 범위 1회 연장 가능) 지급 여부를 통지한다. 지급 후 보증금을 추가 회수해 반납 사유가 생겼는데도 기한 내 반납하지 않으면 최대 3,000만 원의 과태료가 부과된다.

왜 중개사가 지금 알아야 하나

이 제도는 사고가 난 뒤의 사후 구제다. 2026년 7월 공인중개사 설명의무 위반 적발이 월 247건까지 치솟은 흐름, 2025년 대법원이 중개 없이 계약서만 작성해도 사기방조 책임을 물은 흐름과 겹쳐 읽어야 한다. 사후 구제가 생겼다고 사전 설명이 가벼워지는 것이 아니라 오히려 반대다. 임차인이 결국 1/3만 돌려받는 상황을 거래의 최악 가정으로 두고, 그 길로 안 가도록 설계해야 한다.

중개사가 지금 챙길 5가지

1. 신탁등기 매물의 설명 강화: 신탁원부에서 수탁자·우선수익자·동의조건을 확인해 임차인에게 그대로 공유한다. 11월 13일 이후 신탁사기 유형이 선지급 대상이 되면서 피해자 결정 신청이 늘어날 가능성이 큰데, 결정의 전제는 임대인의 사기 또는 기망 입증이라는 점도 같이 안내한다.
2. 선순위 권리관계와 보증금 비율의 서면 고지: 다가구·오피스텔의 선순위 임차보증금 합계와 근저당 설정액을 숫자로 적어 중개대상물 확인·설명서에 기록한다. 임차인이 국가가 1/3을 보장해 주니 괜찮다고 오해하면 설명의무 분쟁의 소지가 커진다.
3. 지원 신청 서류 사전 안내: 피해자 결정문, 임대차계약서, 주민등록표 초본, 등기사항전부증명서, 배당표, 임대보증금반환채권 변제 관련 서류 등이 LH 신청 시 필요하다. 계약서 원본 분실 방지와 등본·초본 보관 안내는 입주 당시 중개의 책임 영역에 가깝다.
4. 반납 의무와 과태료 사전 공지: 지원금을 받은 뒤 임차인이 보증금을 추가 회수하면 반납 의무가 생기고, 미이행 시 최대 3,000만 원의 과태료가 붙는다. 임차인이 회수금을 그대로 쓰다가 과태료를 맞는 사태를 막기 위해, 복잡한 사례일수록 LH 안내를 먼저 받도록 유도한다.
5. 보증 가입과 역할 분리 설명: 전세보증금반환보증(HUG·HF·SGI)과 이번 최소보장제는 성격이 다르다. 보증은 1순위 보호 수단이고, 최소보장제는 보증이 끝난 뒤에도 1/3이 안 되는 극단 상황의 안전망이다. 둘을 구분해 설명하고 가능한 한 보증 가입을 유도한다.

주의점

이 제도는 2026년 5월 공포된 개정 특별법의 하위 규정이고 대상 피해자인지 여부는 전세사기피해지원위원회의 결정이 먼저다. 사기 또는 기망 입증이 어려운 단순 전세금 미반환은 포함되지 않는다. 임차인이 모든 보증금 미반환이 자동 보장된다고 오해하지 않도록, 중개 단계에서 요건을 명확히 분리해 설명해야 한다.