상생임대인 특례 올해 말 일몰 D-80 — 체결기한 2026년 12월 31일, 중개사가 지금 챙길 5가지

왜 지금 다시 짚어야 하나

정부는 지난 9월 29일 국무회의에서 상생임대주택 특례의 2026년 12월 31일 종료를 확정했다. 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 올린 상생임대인에게 1세대 1주택 양도세 비과세·장기보유특별공제 우대의 전제인 '2년 거주' 요건을 면제해주던 제도가, 올해 안에 계약을 체결하지 않으면 사라진다. 오늘(10월 12일) 기준 남은 체결 기한은 약 80일이다.

종료 후에도 유예는 있다. 올해 말까지 상생임대차계약을 체결·개시한 분에 한해, 상생임대가 끝난 뒤 1년 이내(늦어도 2029년 12월 31일까지) 양도하면 거주요건 면제가 계속 적용된다. 반대로 말하면 지금 상담 중인 집주인 가운데 조정대상지역 지정 시점에 매수해 2년 거주 의무에 걸려 매도 시점을 미루고 있던 1세대 1주택자에게는, 이 80일이 "거주 안 해도 비과세를 지키는" 사실상 마지막 창이다. 더구나 10월 1일부터 조정지역 일시적 2주택 처분기한도 3년→2년으로 단축돼(지난 10월 2일 브리핑 참조), 갈아타기 매도자의 매각 타임라인이 더 조여졌다.

중개사가 지금 임대·매도 상담에서 챙길 5가지

1. 직전 임대차 1년 6개월 완료 여부부터 확인한다. 상생임대 요건은 직전 임대 1년 6개월 이상 + 상생임대 2년 이상이다. 지금 체결해도 직전 계약을 1년 6개월 채우지 못했으면 자격이 발생하지 않는다. 2025년 6월부터 전면 시행된 임대차신고제(rtms.molit.go.kr) 이력으로 집주인이 보유 중인 임대차의 체결일을 확인해드린다. 신고가 안 돼 있으면 과거 전입세대열람·확정일자부로 보강한다.
2. 임대료 5% 상한 — 전·월세 전환 환산을 반드시 짚는다. 전세→월세, 월세→전세, 보증금·월세 혼합 변경 모두 법정 전월세전환율(한국은행 기준금리+2%p) 로 환산한 뒤 5% 이내인지 봐야 한다. "월세만 올렸으니 5%는 지켰다"고 자가 판단한 집주인이 환산 후 상한을 넘기는 사례가 흔하다. 환산표를 상담 자리에서 함께 계산한다.
3. 체결기한 2026-12-31 · 개시는 그 전후 모두 가능. 핵심 데드라인은 계약서 체결일이다. 임대 개시가 2027년 1월 이후여도, 체결일이 2026-12-31 이내면 특례 대상이다. 반대로 체결이 2027년으로 넘어가면 어떤 조건이라도 특례 불가. 체결기한 임박 매물은 갱신 안내·새 임차인 유치를 지금부터 역산해 세팅해야 한다.
4. 매도 유예 — 상생임대 종료 후 1년, 최장 2029-12-31. 지금 체결→2년 유지→2028년 말 상생임대 종료→1년 유예→2029-12-31이 매도 데드라인이다. 이 시점을 넘기면 2년 거주 면제 혜택이 소멸한다. 조정지역 일시적 2주택 처분기한 2년과 겹치는 집주인에겐 두 기한 중 더 빠른 날이 실제 매도 데드라인이라는 점을 함께 안내한다.
5. 최종 비과세 판정은 세무사 연계. 상생임대 요건은 양도세 비과세의 "거주요건 면제" 트랙일 뿐, 1세대 1주택·보유기간·전체 세대원 무주택 등 다른 요건은 그대로다. 다주택자도 상생임대인 지정 자체는 가능하나, 양도 시점에 1세대 1주택을 충족해야 효과가 발동한다. 중개사가 "비과세 됩니다"로 확약하면 안 되고, 세무사 사전 검토 → 체결 → 양도 로드맵으로 안내한다.

주의점

이번 조치는 소득세법 시행령 개정으로 확정된 일몰이며, 국회 추가 입법 없이도 그대로 끝난다. 지난 몇 년처럼 "연말에 다시 연장되겠지"로 미루면 그대로 소멸한다. 또한 직전 임대차계약과 상생임대차계약은 임대인·주택이 같은 조합이어야 한다 — 주택을 바꾸거나 매도 후 재매수하면 직전 계약 리셋이다. 임대료 5% 계산도 "직전 계약의 종전 임대료" 기준이지 "시세의 5%"가 아니다. 상담에서 가장 자주 오해가 나는 지점이니, 숫자는 반드시 계약서로 확인한 뒤 환산한다.