원룸·오피스텔 공동관리비도 확인·설명 의무 — 8월 28일 시행 공인중개사법, 중개사가 지금 정비할 5가지

원룸·오피스텔 공동관리비 설명 의무 추가 — 8월 28일 시행

국토교통부는 2026년 8월 28일 공인중개사법 시행령·시행규칙 개정안을 시행했다. 지금까지 공인중개사는 월 관리비 '총액'만 확인·설명하면 됐지만, 이제는 '공동관리비 금액'까지 분리해서 임차인에게 설명해야 한다. 공동관리비란 세대별 사용량을 재는 전기·수도·가스처럼 변동이 큰 비목과, TV수신료·인터넷처럼 금액이 고정된 비목을 뺀 나머지 공용 비용의 합을 가리킨다. 원룸·오피스텔은 별도 관리주체가 없는 경우가 많아 공용부분 비용이 불투명했고, 임대료를 올리는 대신 관리비를 과도하게 키우는 '깜깜이 관리비' 사례도 반복해 지적돼 왔다. 시행령 개정은 이 틈을 좁히는 조치다.

주거용 오피스텔 중개보수(중개수수료) 협의 명확화

같은 날 개정에서 전용면적 85㎡ 이하이면서 부엌·화장실·목욕시설을 갖춘 주거용 오피스텔의 중개보수(중개수수료)는 상한요율 범위 안에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의해 결정한다는 조문이 명확해졌다. 상한요율이 '정액 요율'이 아니라 '천장'일 뿐이라는 점을 분쟁 현장에서 다시 짚게 됐다. 임차인·임대인 어느 쪽이든 '요율이 정해져 있는 거 아니냐'고 묻는 자리에서 설명이 흔들리면 보수 분쟁이 설명의무 위반 쟁점으로 번진다.

중개사가 지금 정비할 5가지

1. 중개대상물 확인·설명서 서식에 공동관리비 칸 분리 — 관리비 총액 아래에 공동관리비 금액을 숫자로 적을 수 있는 서식을 쓰고 있는지 확인한다. 서식이 바뀌지 않은 종이 양식을 그대로 쓰면 설명 의무를 다하지 못한 흔적만 남는다.
2. 임대인에게 공동관리비 내역 요청 루틴 — 매물을 접수하는 그 자리에서 임대인에게 '최근 3개월 공동관리비 금액'을 요구하고, 받지 못하면 관리인·관리사무소에 직접 확인한다. 접수 단계에서 못 받으면 계약 임박해 뒷북이 되고, 임차인이 계약서를 보기 전에 공란이 먼저 보인다.
3. 세대별 사용량·고정비 구분을 임차인에게 말로 반복 — 전기·수도·가스는 세대별 사용량으로 변동, TV수신료·인터넷은 고정, 그 외 공용부 비용이 공동관리비라고 짧게 세 문장으로 설명한다. 임차인이 '다 포함 금액이냐'고 묻는 자리에서 바로 꺼낼 수 있어야 설명을 다한 것이다.
4. 주거용 오피스텔 보수 설명은 '상한+협의' 두 문장 고정 — '조례 상한 요율이 이렇고, 그 안에서 협의해 정합니다'로 고지한다. '정액이다'로 들리게 설명하면 사후에 보수 과다 청구 분쟁으로 돌아오고, 설명의무 위반까지 함께 다퉈진다.
5. 원룸·오피스텔 매물 소개 자료에도 공동관리비 추가 — 광고·블로그 글·메신저 소개에 '월세+관리비(공동관리비 포함)' 식으로 끊어 쓰는 습관을 들인다. 매물 소개와 확인·설명서가 다르면 계약 뒤에 임차인이 가장 먼저 꼬집는 지점이다.

주의 — 구두 설명 흔적을 서식이 보완해야 한다

이번 개정은 '설명 의무'를 추가한 것이지 '서식 자동화'까지 완성한 것은 아니다. 공동관리비 금액을 숫자로 적어 임차인에게 교부·서명을 남긴 서식만이 사후 분쟁에서 설명을 다했다는 증거로 쓰인다. 구두로만 안내하고 서식의 공동관리비 칸을 비워 둔 계약은 입주 후 '못 들었다'는 반론과 함께 설명의무 위반 쟁점으로 돌아올 수 있으니, 서식 교체와 교부·서명 루틴을 함께 점검한다.