10·15 대책 1주년 서울 토지거래허가 일몰 D-77 — 중개사가 지금 챙길 5가지

오늘이 10·15 대책 1년, 서울 25개 구 전역 토지거래허가 일몰 D-77

지난해 10월 15일 정부가 발표한 10·15 대책으로 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 지역(과천·광명·성남 분당·수지 등)이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶였다. 지정 기한은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 한시로, 오늘은 일몰까지 정확히 77일 남은 시점이다. 1년 성적표는 뚜렷하다. 서울 아파트 매매가는 10.41% 상승하고 전셋값도 9.96% 올랐으며 전세 매물은 13.8% 줄었다. 반면 강남3구는 1~9%대로 평균을 밑돈 반면 성북(16.52%)·서대문(14.40%)·강서(14.39%) 등 외곽에서 더 뛰었다. 전문가 52명 설문의 평균 점수는 100점 만점에 48.9점에 그쳤다.

중개사가 지금 챙길 5가지 — 매수·매도 상담과 서울 토지거래허가 서식

• 일몰 D-77을 역산해 체결 타이밍을 설계한다. 홍지선 국토교통부 장관은 국정감사에서 토지거래허가제 수요가 있다는 취지로 답해 연장 가능성을 열어뒀고, 전면 유지·일부 해제·수도권 확대 세 시나리오가 거론된다. "일몰되면 끝난다"는 매수 재촉 상담은 사실관계가 다르다. 지금 체결하는 토허 매수는 실거주 2년을 그대로 지는 계약이라는 점을 설명서에 적는다.
• 실거주 의무 유예 기한을 다시 확인한다. 토허구역 매수인에 대한 실거주 의무 유예 신청 기한은 2026년 12월 31일까지로 연장돼 있다. 유예 기간 말 전후로 매수한 의뢰인에게는 유예 종료 시점에 실거주 전환이 가능한지를 사전 체크하도록 안내한다.
• 자금조달계획서 심사 강화를 매수 상담에 반영한다. 서울 갭투자 의심거래는 대책 전 1년 7579건에서 이후 11개월 2442건으로 줄었다. 2026년 2월 10일부터 매매 신고 때 계약금 이체 증빙과 대출 금융기관명 기재가 의무화됐으므로, 토허 매수 상담에서 갭투자 목적 거래는 애초에 허가가 어렵다는 점을 매수 희망자에게 명확히 고지한다.
• 풍선효과 외곽 매도·매수 상담은 수치로 설명한다. 성북·서대문·강서·구로·노원 등 비규제·반규제 지역이 10~16%대로 올랐다. 매도 의뢰인에게는 평균을 넘긴 상승률의 지속 가능성, 매수 의뢰인에게는 피크 추격 매수의 리스크를 각각 자료로 확인·설명서에 붙인다.
• 8월 토지거래허가 신청 3012건, 올해 피크의 34% 수준. 거래 자체가 얇아진 시장이다. 매도 의뢰인에게 매도 희망가와 실제 체결 가능가의 간극이 벌어졌음을 사전에 공유하고, 공동중개·단독중개 전략을 선택하도록 돕는다.

주의점 — 중개사 책임과 중개대상물 확인·설명서

정부는 아직 연장·해제 공식 입장을 내지 않았다. 매수 의뢰인에게 "곧 풀린다" 또는 "무조건 연장된다" 어느 쪽도 단정하지 않는다. 토허구역 매수는 공인중개사의 설명의무가 가장 무거운 거래 유형이다. 지정 효력일(2025-10-20), 지정 기한(2026-12-31), 실거주 의무 2년, 유예 신청 가능 여부, 자금조달계획서 세부 항목 — 이 다섯 가지는 중개대상물 확인·설명서에 날짜·조문과 함께 적어 분쟁의 여지를 지운다.