실거주 갱신거절 후 2년 내 재임대 임대인 손해배상 — 지난 12일 대법원 첫 판시, 중개사가 임대차 상담에서 지금 챙길 5가지

지난 12일 대법원 첫 판시 — "실거주 2년" 지키지 못하면 임대인이 배상

대법원 2부(주심 권영준 대법관)는 2026년 10월 12일 세입자 A씨가 임대인 B씨를 상대로 낸 손해배상 청구 소송 상고심에서, B씨에게 약 3,079만 원과 지연손해금을 배상하도록 한 원심을 확정했다. 서울 서대문구 아파트 임대인 B씨는 2022년 세입자 A씨의 계약갱신 요구를 "직접 거주" 사유로 거절한 뒤 1년여를 거주하다가, 2024년 2월 다른 아파트로 이사하면서 같은 날 보증금을 1억 6,000만 원 올린 8억 2,000만 원에 제3자에게 재임대했다. 1·2심 모두 A씨 승소를 인정했고 대법원이 이를 확정했다.

이번 판결은 주택임대차보호법 제6조의3 제5항이 규정한 "정당한 사유 없이 제3자에게 임대"의 구체적 판단 기준을 명시한 대법원 첫 판시라는 점에서 임대차 실무에 즉시 영향을 준다. 대법원은 임대인이 손해배상 책임을 면하려면 ① 갱신 거절 당시 예측할 수 없었던 사정이 발생했고 ② 그로 인해 제3자에게 재임대할 수밖에 없었다는 불가피성이 모두 인정돼야 하며, 두 요건의 증명책임이 전적으로 임대인에게 있다고 못 박았다. B씨가 뒤늦게 주장한 자금 사정은 "갱신 거절 당시 이미 예견 가능했다"며 받아들여지지 않았다.

적용 기간은 주택임대차보호법 제6조의3 — 실질적으로 거절일로부터 2년

주의할 지점은 금지 기간이다. 임대인이 재임대하면 안 되는 기간은 거절일부터 2년이 아니라 "갱신됐을 임대차의 존속기간"이다. 통상 임대차 기간이 2년이므로 결과적으로 거절일부터 약 2년이 상한이지만, 당초 계약이 다른 기간이었거나 묵시갱신·합의갱신으로 기간이 달라졌다면 그 기간을 기준으로 계산한다. 이번 사건도 임대차 종기(2022년 9월)의 2년 뒤인 2024년 9월 이전인 2024년 2월에 재임대가 이뤄졌기 때문에 "정당한 사유 없는 제3자 임대"로 평가됐다.

중개사가 임대차 상담에서 지금 챙길 5가지

1. 임대인 측 상담 — "직접 거주" 거절 사유의 리스크 사전 고지. 가족 사정으로 2년 이내 다른 집에 임대할 가능성이 조금이라도 있다면, 손해배상 리스크(환산월차임 3개월분·갱신거절과 신규계약 차액의 2년분·실제 손해액 중 가장 큰 금액)를 서면으로 안내한다. "실거주라고만 하면 끝"이라는 과거 관행은 이번 판결 이후 통하지 않는다.
2. 임차인 측 상담 — 퇴거 후 등기사항전부증명서(등기부등본)·전입세대 추적 안내. "실거주" 사유로 퇴거한 임차인에게, 임대인이 실제로 전입했는지·2년 안에 매각하거나 재임대했는지를 등기사항전부증명서·전입세대확인서·확정일자 열람으로 확인할 수 있다는 점을 알려 둔다. 재임대 사실이 드러난 뒤 뒤늦게 소송을 걸어도 손해배상이 가능하다.
3. 갱신 거절 당시 "예측 불가 사정" 분리 기록 권유. 임대인이 직접 거주를 사유로 거절할 때는 그 시점에 알고 있었던 사정(건강·가족·자금)과 몰랐던 사정을 서면으로 분리 기록하도록 권한다. 재임대가 불가피해졌을 때 "거절 당시엔 몰랐다"는 증명책임이 임대인에게 있기 때문에 사후에 작성한 사정서로는 뒤집기 어렵다.
4. 중개대상물 확인·설명서 "임대차 특이사항" 란 활용. 새 임차인이 종전 세입자의 갱신거절·실거주 명목 공실 여부를 확인하려는 경우가 늘고 있다. 이전 임대차 종료 사유를 임대인에게 확인한 뒤 설명서에 기재하면 사후 분쟁에서 중개사 책임 범위를 좁힐 수 있다.
5. 손해배상액 산정식 공유. 주택임대차보호법 제6조의3 제6항은 손해액을 ① 환산월차임 3개월분, ② 갱신 거절 당시 임대료와 재임대 임대료의 차액 2년분, ③ 임차인이 실제 입증한 손해액 중 가장 큰 금액으로 정한다. 이번 사건의 3,079만 원도 이 산식으로 산출됐다. 상담 때 숫자를 보여 주면 임대인의 "일단 내보내자" 조급함이 멈춘다.

주의점 — 계약갱신요구권(계약갱신청구권) 거절 사유별 리스크는 다르다

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유 9가지를 열거한다. 이번 판결은 그중 제8호 "임대인이 실제 거주하려는 경우"에 적용되지만, 제1호(2기 이상 차임 연체)·제7호(철거·재건축)를 비롯한 다른 사유도 "거짓 사유로 입증된 경우"에는 같은 조 제5항의 손해배상 책임이 발생한다. 특히 재건축·리모델링을 명목으로 한 거절은 거절 뒤 실제 공사가 이뤄지지 않거나 공사 전 임대차가 있었던 경우 분쟁 소지가 크다. 임대인이 "어떤 사유로 거절할지"부터 중개사가 함께 설계하는 상담이 필요해졌다.