자격자에게 1주일만 사무실 맡겨도 업무정지 15일 — 서울행정법원 소속공인중개사 고용신고 판결, 중개사가 지금 챙길 5가지

자격자에게 1주일 맡겨도 '고용'으로 본다 — 서울행정법원 판결

서울행정법원 행정9단독(박지숙 판사)이 가족 간호 때문에 1주일간 사무소를 지인에게 맡긴 공인중개사의 업무정지 15일 처분을 적법하다고 판단한 판결이 최근 공개됐다. 영등포에서 중개사무소를 운영하던 A씨는 가족 폐암 수술로 자리를 비워야 하자 공인중개사 자격이 있는 친한 친구의 딸 B씨에게 사무소를 봐 달라고 부탁했다. B씨는 손님 응대와 이틀간 인터넷 매물 광고 게시만 했지만, 영등포구청은 "소속공인중개사 고용신고를 하지 않았다"는 이유로 업무정지 15일을 처분했고 A씨가 처분 취소를 구한 소송을 법원이 기각한 사건이다.

A씨는 B씨가 매매·임대차 계약서를 쓰지 않았고 근로계약도 체결하지 않았다고 주장했으나, 법원은 "자격을 갖춘 사람이 중개보조 업무를 수행한 이상 신고 대상인 소속공인중개사 고용에 해당한다"는 취지로 못 박았다. 중개사무소의 인터넷 광고 게시 역시 중개업무의 일부이므로 '잠깐 봐 준 것일 뿐'이라는 항변은 받아들여지지 않았다.

공인중개사법 제15조·제39조 — 신고 시점은 '고용 전'

공인중개사법 제15조는 개업공인중개사가 소속공인중개사·중개보조원을 고용했을 때 등록관청에 신고하도록 정하면서, 신고 시점을 '업무를 개시하기 전'으로 명시한다. 이를 어기면 같은 법 제39조에 따라 등록관청이 6개월 이내 업무정지를 명할 수 있고, 세부 처분기준은 시행규칙 별표에 따라 1차 적발부터 업무정지 15일로 시작한다. 즉 '적발된 뒤 뒤늦게 신고'로는 처분을 피할 수 없다. 중개보조원은 추가로 직무교육 수료가 요건이지만, 이번 사건은 자격자이므로 소속공인중개사 미신고가 쟁점이었다.

중개사가 지금 챙길 5가지

1. '하루라도' 자격자에게 맡기면 신고 대상. 무급이든 지인 부탁이든 상관없다. 자격자가 손님 응대·광고 게시·물건 안내 중 어느 하나라도 하면 신고 대상이다. 이번 판결의 핵심은 '중개업무를 실제로 했는가'가 아니라 '중개업무로 분류되는 행위를 자격자가 사무소에서 했는가'다.
2. 신고는 '업무 개시 전'에. 사후 10일 이내가 아니라 사전 신고다. 등록관청 창구 또는 부동산거래관리시스템(RTMS)에서 '소속공인중개사 또는 중개보조원 고용신고서'를 제출하고, 자격증 사본과 인장등록을 함께 제출한다. 종료 시에는 종료일로부터 10일 이내 고용관계 종료 신고를 한다.
3. 자리를 비울 때 대안 세 가지. ① 사전에 소속공인중개사를 정식 고용신고하고 운영 위임, ② 공인중개사법 제21조에 따른 휴업신고(3개월~2년), ③ 공동사무소라면 다른 공동 등록 중개사에게 서면으로 위임하고 기록을 남긴다. 세 가지 중 하나도 밟지 않고 자격자에게 '잠깐만'을 반복하면 반복위반 가중으로 업무정지가 길어진다.
4. 중개보조원 고용과 혼동 금지. 중개보조원은 자격이 없는 사람이고 별도 신고 서식·직무교육 수료가 요건이다. 자격자인데 신고를 안 하면 소속공인중개사 미신고이지 중개보조원 문제가 아니다. 처분을 다툴 때 쟁점을 섞으면 받아들여지지 않는다.
5. 반복위반은 영업 자체가 위태롭다. 서울시가 공개한 자료에 따르면 2022~2026년 사이 한 중개업소가 광고·확인·설명 위반 등으로 12차례 행정처분을 받은 사례, 11차례 적발 중 두 번 업무정지를 맞고도 영업한 사례가 있었다. 과태료를 '영업비용'처럼 반복해서 감수하는 패턴은 결국 등록 취소로 이어진다.

주의할 지점

가족 간병처럼 자리를 비울 사유는 중개사라면 누구에게나 생길 수 있다. 그래도 '지인에게 1주일만'이라는 비공식 대리는 처분의 재량 여지가 거의 없다는 것이 이번 판결의 메시지다. 자리를 비워야 할 상황이 보이면 늦어도 전주에는 사전 고용신고 또는 휴업신고 중 하나를 밟아 두는 것이 안전하다. 사후 수습이 되는 영역이 아니다.