상가 보증금 못 받은 임차인 있으면 새 건물주(양수인)가 떠안는다 — 대법 2026년 4월 판시, 중개사가 상가 매매 상담에서 지금 챙길 5가지

지난 2026년 4월 9일 대법원이 선고한 2023다307116 판결은 상가 매매·재건축 중개 상담에서 중개사가 반드시 짚고 넘어가야 할 쟁점을 다시 환기한다. 대항력을 갖춘 상가 임차인이 기간만료로 임대차가 종료됐더라도 보증금을 아직 돌려받지 못한 상태라면 임대차관계는 존속하는 것으로 의제되고, 그 상태에서 건물이 양도되면 양수인(새 건물주)이 임대인 지위를 당연히 승계한다는 취지다. 사건은 재건축 구역 상가의 임차인이 2021년 말 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 2022년 1월 조합이 소유권 이전등기를 마친 사안이었고, 원심의 임차인 패소 판결이 파기환송됐다.

양수인 임대인 지위 승계는 종료된 상가 임대차에도 적용 — 상가임대차보호법 제9조 제2항이 핵심

상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 "임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"고 정하고, 같은 법 제9조 제2항은 임대차 종료 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제한다. 두 조문을 결합하면 임대차 기간이 끝났더라도 보증금 미반환 상태에서 건물이 양도되면 양수인이 보증금 반환채무를 떠안게 된다. 원심은 "임대차 기간이 종료된 뒤 양도된 경우에는 승계되지 않는다"고 봤지만 대법원 민사3부(주심 이흥구 대법관)는 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다.

재건축 상가 보증금의 사각지대 — 조합이 소유권 받아도 종료된 임대차 보증금은 떠안을 수 있다

이번 판시는 특히 재건축·재개발 구역 상가 매매에서 매수인(조합·시행자 포함)이 예상하지 못한 보증금 반환채무를 떠안을 수 있다는 점에서 파급력이 크다. 매수 시점에 "임대차는 이미 끝났다"고 믿었더라도 보증금이 아직 지급되지 않았다면 매수인이 반환 책임을 지는 구조이기 때문이다. 매도인과 매수인 모두 종료된 임대차의 보증금 반환 완결 여부를 서면으로 확정해두지 않으면 소송 리스크가 뒤따른다.

중개사가 상가 매매 상담에서 지금 챙길 5가지

1. 임차인 현황 전수조사 — 매도인에게 "현재 영업 중인 임차인"뿐 아니라 "최근 임대차가 종료됐지만 보증금을 아직 돌려주지 않은 임차인"까지 모두 리스트업하도록 요구한다. 종료된 임대차도 보증금이 미반환 상태라면 매수인에게 승계된다는 점이 핵심이다.
2. 매수인에게 승계 리스크 고지 — 매수와 동시에 보증금 반환채무가 승계될 수 있다는 점을 서면으로 설명한다. 미반환 보증금 총액은 매매가 산정이나 특약 조항에 명시적으로 반영하도록 유도한다.
3. 재건축·재개발 상가는 특별 주의 — 이번 사건처럼 조합이 소유권을 넘겨받은 뒤에도 종료된 임대차의 보증금을 떠안을 수 있다. 조합·시행자가 매수 측인 경우 더더욱 임대차 미정산 리스트를 요구한다.
4. 확인·설명서에 종료 임대차 보증금 상태 명기 — 중개대상물 확인·설명서의 임대차 항목에 "최근 종료된 임대차의 보증금 반환 완결 여부" 란을 추가해 매도인 확인을 받는다. 이 란이 없으면 매수인 측 분쟁이 터졌을 때 중개사의 설명의무 위반 책임이 커진다.
5. 특약으로 책임 분담 명확화 — 매도인이 종료 임대차 보증금을 미반환한 상태라면 매도인이 반환 책임을 지는 조항을 특약으로 넣는다. 매수인이 보증금을 떠안기로 하는 경우에는 매매대금에서 그만큼 감액하도록 합의해 서명한다.

이번 판결은 상가건물 임대차에 한정된다. 다만 주택임대차보호법도 유사한 승계 조항을 두고 있어 매매 중개 전반에 영향을 준다. 임대차 미정산 리스크를 사전에 서면으로 정리하는 것이 지금 중개사가 할 일이다.