전세사기 보증금 3분의 1 최소보장 11월 13일 시행 — 중개사가 임대차 상담에서 지금 바꿀 5가지

11월 13일 시행 — 임차보증금 3분의 1 최소보장이란

국무회의가 10월 6일 전세사기피해자 지원·주거안정 특별법 시행령 개정안을 의결했다. 11월 13일부터 피해자가 경·공매 배당·차익 등으로 임차보증금의 3분의 1을 회수하지 못하면 정부가 부족분을 최소지원금으로 보완한다. 사례로 보증금 1억 5,000만 원 피해자가 경매 배당 2,000만 원·경매차익 1,000만 원을 받았다면, 지금까지는 3,000만 원 회복에 그쳤지만 개정 뒤에는 추가 2,000만 원을 받아 5,000만 원까지 보장된다.

최소지원금과 선지급금 — 두 트랙

최소지원금은 경·공매가 종료된 뒤 부족분을 메운다. 선지급금은 신탁사기처럼 집행이 늦어지는 무권계약 피해에서 경매 종료 전에 먼저 지급하고 뒤에 정산하는 구조다. 지원금 산정에서는 주택임대차보호법상 대항력·우선변제권으로 받은 금액, 임차보증금반환채권 변제금, 경매차익, 임대료 지원액이 공제된다. 집행은 한국토지주택공사(LH)가 맡고 신청 후 90일 안에 결정한다(필요 시 30일 연장). 결정 통지일 30일 이내 이의신청할 수 있고, 지원 사유가 사라져 반환해야 할 금액을 미반납하면 최대 3,000만 원 과태료가 붙는다.

임대차 중개 실무에서 지금 바꿀 5가지

1. "1/3 보장"을 안심 신호로 넘기지 말 것. 산정에서 대항력·우선변제권으로 받은 금액이 전부 공제되므로, 확정일자·전입·전세보증을 소홀히 하면 지원금 액수가 커질지 몰라도 총 회수액은 더 적다. 상담 멘트는 "LH 보장이 있으니 안 챙겨도 된다"가 아니라 "LH 보장은 최후 안전망, 확정일자·전입·전세보증은 여전히 1순위"로 바꾼다.
2. 등기사항전부증명서(등기부등본) 선순위 재확인을 계약 당일에. 설정 금액 합이 매매가의 70%를 넘으면 반환 리스크를 수치로 설명한다. 11월 23일 열람료 1,100원 인상 이후에도 선순위 확인 비용은 "지원금 산정에서 공제될 폭을 좌우"하므로 아낄 자리가 아니다.
3. 신탁등기·다중임차 다가구는 "선지급금" 트랙을 사전 안내. 신탁원부 열람, 임차인 수와 배당순위 추정, 선순위 보증금 합계를 확인·설명서에 적어 두고, 피해 발생 시 경매 종료 전부터 신청할 수 있다는 설명을 미리 포함한다. 임차인이 피해 인정 신청을 지체하면 선지급금 적용 시기가 밀린다.
4. 임대인 상담에서 "LH가 알아서 처리" 오해 차단. 지원금은 임대인의 반환채무를 소멸시키지 않는다. 반납의무 위반 과태료 3,000만 원은 "임대인에게 떠넘길 수 없다"는 신호다. 보증금 반환 유예·대환 상담에서 "국가가 메워주니 괜찮다"는 응대는 피한다.
5. 확인·설명서에 피해 발생 시 신청 창구를 1줄 추가. "전세사기 피해 발생 시 거주지 LH 지역본부 또는 전세사기피해자 지원 공식 창구 접수, 결정 90일" 수준으로 적어 두면 사후 민원 대응이 수월해진다. 정확한 번호와 신청 양식은 11월 13일 LH 공지와 국토교통부 보도자료로 확인한다.

자주 묻는 점 — 소급·상한·신청

이번 개정은 특별법상 피해자 인정 뒤 받는 지원 산정 방식을 바꾸는 시행령 개정이다. 피해자 인정 요건 자체가 넓어지는 것이 아니므로 피해자 결정이 먼저 있어야 한다. 임차보증금 상한선, 소급 적용 범위, 신청 양식의 최종 세부는 11월 13일 LH 공지와 국토교통부 보도자료로 확인한다. 중개사가 임차인·임대인에게 전달할 메시지는 이 날짜 이후로도 유지된다 — 지원 제도는 안전망이지, 전세사기 예방 체크리스트의 대체물이 아니다.