서울 전역 도로 지목 토지거래허가구역 10월 17일 시행 — 주거지역 6㎡·상업공업 15㎡ 초과면 구청장 허가, 중개사가 지금 챙길 5가지

서울 사도(私道) 4만 4,002필지가 쪼개 팔렸다 — 10월 17일 전역 토지거래허가구역(토허구역) 지정 발효

서울시가 지목이 '도로'인 서울 전역 토지를 2026년 10월 17일부터 2027년 10월 16일까지 1년간 토지거래허가구역으로 묶었다. 2026년 10월 7일 열린 제16차 도시계획위원회 심의를 통과한 뒤 10월 8일 명노준 서울시 주택실장이 발표했고, 10월 12일 서울시보에 공고가 났다. 서울 전체 도로 14만 5,403필지 중 민간 소유 사도가 4만 4,002필지(30.3%)에 달하는 상황에서, 개발사업과 직접 관련이 없는 지역에서도 도로 지분을 작게 쪼개 거래하는 사례가 늘어난 것이 지정 배경이다.

기존에는 2024년 9월부터 모아타운·신속통합기획 등 개발사업지 내 도로 지분만 토허구역으로 묶여 있었다. 이번 조치는 서울 전역으로 범위를 확대해 '향후 개발 보상 기대'를 미끼로 투자자를 모으는 기획부동산성 지분거래를 사전에 걸러내겠다는 취지다. 홍지선 국토교통부 장관은 10월 중순 올해 말 일몰 예정이던 서울·경기 토허구역 전반에 대해서도 "유지 필요성이 어느 정도 있다"며 연장 가능성을 시사했으므로, 1년 한시 지정이지만 자동 소멸로 보지 말 것.

중개사가 지금 당장 챙길 5가지 — 도로 지분 쪼개기·주거지역 6㎡ 기준·구청장 허가 신청

1. 지번의 지목 '도로' 혼재 여부를 매물 접수 단계에서 체크한다. 토지대장과 토지이용계획확인서를 함께 발급해 지목이 '도로'로 분류된 필지가 섞여 있는지 확인한다. 상가·주택이 올라앉은 대지라도 진입로가 사도로 별도 등기돼 있으면 그 필지는 이번 지정 대상이다.
2. 지분 매물은 '전체 면적 × 지분율'로 환산해 기준 초과 여부를 판정한다. 허가 기준 면적은 주거지역 6㎡, 상업·공업지역 15㎡, 녹지지역 20㎡ 초과다. 20㎡짜리 도로 필지의 1/3 지분(약 6.67㎡)이라도 주거지역이면 허가 대상이 된다는 뜻이다. 쪼개 팔기 자체가 걸리도록 설계된 기준이므로 "지분이 작아 괜찮다"는 설명은 금물.
3. 용도지역별 면적 기준이 달라 교차 확인이 필요하다. 같은 '도로' 지목이라도 주거지역 안의 사도는 6㎡만 넘어도 허가가 필요하고, 녹지지역은 20㎡까지는 허가 없이 가능하다. 토지이용계획확인서로 용도지역을 먼저 확정하고 기준을 적용한다.
4. 허가 대상이면 매수인이 토지이용 목적·자금조달계획을 담은 토지거래허가 신청서를 관할 구청장에게 제출해야 한다. 처리 기한은 15일 이내다. 중개사는 매수인에게 신청 서류 목록과 처리 기간을 안내하고, 잔금일 산정 시 허가 발급까지의 소요일수를 반영한 계약 일정을 설계한다.
5. 중개대상물 확인·설명서에 '토지거래허가구역 지정' 사실과 허가 요건을 명시 기재한다. 공인중개사법상 설명의무 위반은 공제사업자 손해배상 책임까지 번지는 영역이다. 특히 지분거래는 "대수롭지 않은 소액 매물"로 접수되는 경우가 많아 설명 생략 사고가 반복돼 왔다.

조심할 점 — 재개발 사업구역 경계 조정과 투기 외 거래 보호

이번 공고에서 서울시는 서대문구·은평구·성동구 3곳 신속통합기획 주택재개발 추진구역의 토허구역 경계도 사업구역 변경에 맞춰 조정했다. 허가 대상 면적 기준과 지정 기간은 종전과 같지만, 경계가 바뀌었으므로 해당 3개 구에서 재개발 매물을 다루는 사무소는 경계 변경 공고를 다시 확인하는 것이 안전하다.

또한 토지거래허가제는 투기성 거래를 걸러내기 위한 제도이지, 실수요 거래를 전면 금지하는 제도가 아니다. 매수 목적과 이용계획이 명확한 거래라면 허가가 나므로, 중개사는 "허가구역 = 거래 불가"라는 오해를 중개의뢰인에게 심어주지 않도록 주의한다.