전세보증 가입 3사(HUG·HF·SGI) 공유 10월 1일 시행 — 안심전세앱 임대인 정보조회, 중개사가 임대차 상담에서 지금 챙길 5가지

보증 3사 공유 10월 1일 시행 — 보증금 떼먹은 임대인은 어디서도 가입 못 한다

주택도시보증공사(HUG)·한국주택금융공사(HF)·SGI서울보증(SGI) 전세보증 3사가 2026년 10월 1일부터 '임대인 보증금지 정보 공유'를 공동 시행했다. 어느 한 기관에서 대위변제가 발생한 임대인은 다른 두 기관의 전세보증 반환보증 가입도 거부된다. 지금까지 임대인이 보증 사고 뒤 기관을 갈아타 다시 가입하는 '보증기관 쇼핑'이 가능했지만 이 통로가 닫혔다.

법적 근거는 2026년 2월 3일 개정 신용정보법 시행령으로, 임대인 동의 없이 보증기관 간 정보 공유가 허용됐다. 각 기관이 제출한 미반환 정보는 한국신용정보원이 취합해 3사에 배포한다. 임차인은 2026년 9월 21일부터 HUG 안심전세앱의 '임대인 정보조회' 메뉴에서 임대인의 보증금지 여부를 사전 확인할 수 있다.

중개사가 임대차 상담에서 지금 챙길 5가지 — 안심전세앱 임대인 정보조회와 대위변제 임대인 대응

1. 안심전세앱 임대인 정보조회를 임차인 상담의 첫 단계로 두자. 조회 결과가 '보증금지'로 뜨면 임차인은 HUG·HF·SGI 어디서도 전세보증 반환보증에 가입할 수 없다. 매물 소개 전에 임차인이 스스로 조회하도록 안내하고, 조회 결과를 공유받아 상담 방향을 결정한다.
2. 대위변제 이력이 있는 임대인의 매물은 상담 구조 자체를 재설계한다. '다른 보증기관을 알아보자'는 과거식 안내는 10월 1일 이후 더 이상 유효하지 않다. 임차인에게는 보증금 하향, 전세-반전세 전환, 월세 전환 등 보증 없이 체결하는 임대차의 대안 구조를 선제 제시하고, 각 구조의 보증금 보전 수단(최우선변제·확정일자·근저당 순위 확인 등)을 설명한다.
3. 중개대상물 확인·설명서에 '안심전세앱 조회 안내 란'을 둔다. 조회 수단을 안내한 사실·일시, 임차인이 수령한 조회 결과 요지를 임차인 자필로 기재하도록 운영한다. 공인중개사법 제25조 확인·설명 의무, 제30조 손해배상책임 보장이 분쟁 발생 시 쟁점이 된다. 설명의무를 다했음을 서면으로 남겨야 분쟁의 여지가 줄어든다.
4. 임대인 측 상담에서는 '보증금지 등재'가 체결 속도와 가격의 변수가 됐음을 설명한다. 임대인은 체납 임대차 소송 종결, 대위변제 상환 등으로 보증금지 해제 요건을 충족해야 신규 임차인을 다시 받기 수월하다. 임대인 소유 다른 주택에도 공통 적용되므로, 포트폴리오 전체의 신규 임차 가능 여부가 영향을 받는다는 점을 함께 안내한다.
5. 갭투자 매수 상담에는 임대 공급 가능성을 추가 변수로 넣는다. 매수 뒤 임차인을 들여 전세금으로 잔금을 치르려는 구조에서, 매수인이 과거 다른 주택에서 대위변제 이력이 있으면 신규 매물에서도 임차인의 반환보증 가입이 막힌다. 자금조달계획서 작성 단계에서 보증 가입 가능 여부를 함께 점검한다.

주의점 — 조회 주체는 임차인, 중개사는 안내자

보증 3사 공유는 임대인 동의 없이 집행되지만, 중개사가 임대인의 보증금지 여부를 '단정'해서는 안 된다. 조회 주체는 임차인이고, 중개사의 역할은 조회 수단과 조회 시점을 명확히 안내해 설명의무를 다하는 것이다. 공유 대상은 개정 시행령 시행일(2026년 2월 3일) 이후 발생한 미반환 정보이므로, 그 이전 과거 사고분은 공유 범위 밖일 수 있다는 점도 함께 설명한다. 임대인에게는 신용정보 공유의 법적 근거(개정 신용정보법 시행령)와 열람 가능 범위를 안내해 분쟁 소지를 줄인다.