상가 권리금 회수기회 보호 — 임대인의 방해행위와 손해배상, 중개사가 짚을 것
권리금 회수기회 보호란 — 임차인이 신규임차인을 주선할 때
상가 임차인이 가게를 정리하며 받는 권리금은, 다음 사람에게 자리를 넘겨줄 때 비로소 실현됩니다. 그래서 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4는 임차인이 주선한 신규임차인에게서 권리금을 회수할 기회를 임대인이 방해하지 못하도록 보호합니다. 핵심 전제는 임차인이 새 임차인을 직접 주선한다는 것입니다 — 임차인이 아무도 데려오지 않으면 임대인이 방해할 대상 자체가 없어 이 보호는 작동하지 않습니다. 보호 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지이므로, 중개사는 손님의 계약 만기 6개월 전부터 주선 절차를 챙겨야 합니다.
임대인의 권리금 회수 방해행위 4가지 (제10조의4 제1항)
임대인은 아래 행위로 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 됩니다.
- 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나, 그로부터 권리금을 받는 행위
- 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 막는 행위
- 조세·공과금, 주변 상가의 차임·보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 신규임차인이 되려는 자에게 요구하는 행위
- 그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위
거절이 '정당한 사유'로 인정되는 경우
4호의 거절이라도 아래에 해당하면 임대인은 방해 책임을 지지 않습니다.
- 신규임차인이 보증금·차임을 지급할 자력이 없는 경우
- 신규임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나, 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
- 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우
- 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인이 주선한 사람과 권리금 계약을 맺고 그 권리금을 지급한 경우
대법원은 '1년 6개월 이상 비영리 사용'을 사유로 들려면, 임대인이 거절 당시 실제로 그 사유를 들었고 실제로도 그 기간 동안 영리목적으로 사용하지 않아야 한다고 봅니다. 다른 이유로 거절한 뒤 사후적으로 건물을 비워 둔 사정만으로는 정당한 사유로 인정되지 않습니다.
방해당하면 손해배상 — 소멸시효는 종료일부터 3년
임대인이 위 방해행위로 임차인에게 손해를 입히면 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 배상액에는 상한이 있어 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 또한 이 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 종료일이 기산점이므로, 손님이 다툼을 미루다 시효를 넘기지 않도록 일정을 함께 봐 주는 것이 좋습니다.
계약갱신요구권이 끝났어도 보호는 남는다
대법원 판례는 전체 임대기간이 길어 계약갱신요구권(현재 최장 10년)을 더 행사할 수 없는 경우에도, 권리금 회수기회 보호의무는 별개로 존재한다고 봅니다. 즉 갱신을 더 못 한다고 해서 권리금까지 포기해야 하는 것은 아닙니다.
보호가 아예 적용되지 않는 상가 (제10조의5)
다음 상가건물은 권리금 회수기회 보호 규정이 처음부터 적용되지 않습니다.
- 「유통산업발전법」상 대규모점포·준대규모점포의 일부인 경우 — 다만 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」상 전통시장은 제외되어 보호 대상으로 남습니다
- 「국유재산법」상 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」상 공유재산인 경우
따라서 백화점·대형마트 안 점포라도 전통시장에 속하면 권리금 보호가 가능하다는 점을 손님에게 정확히 안내해야 합니다.
중개사가 이 분쟁을 예방하려면 임대차 종료 시점과 신규임차인 주선 과정을 기록으로 남겨 두는 것이 중요합니다. 조부장 계약 관리에서 계약 만기와 특약·협의 내용을 메모로 함께 관리하면, 6개월 보호기간의 시작과 주선 사실을 놓치지 않고 손님에게 제때 안내할 수 있습니다.
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참고 자료: 상가건물 임대차 — 투하 비용의 회수(권리금) · 상가건물 임대차보호법 (제10조의4·제10조의5)
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