집주인이 바뀌면 전세·월세 계약은 — 매매 시 임대인 지위 승계

매매가 성사되면 손님은 꼭 묻습니다. “집이 팔리면 제 전세 계약은 어떻게 되나요?”, “보증금은 누가 돌려주죠?” 임대인이 바뀌는 상황은 매도·매수·임차 손님이 한꺼번에 얽히는 자리라, 중개사가 큰 틀을 정확히 알고 있으면 거래가 훨씬 매끄럽습니다. 정부 공식 기준으로 핵심만 정리했습니다.

대항력이 있으면, 집주인이 바뀌어도 계약은 그대로다

열쇠는 대항력입니다. 임차인이 주택을 인도받고 전입신고(주민등록)를 마치면, 그 다음 날 0시부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 대항력을 갖춘 임차인이 사는 집이 팔리면, 새 주인은 나가라고 할 수 없고 임차인은 남은 계약기간 동안 그대로 살 수 있습니다. 전입신고 날짜가 하루만 늦어도 권리 순위가 뒤바뀔 수 있으니, 계약 때 전입 예정일을 반드시 확인하고 기록해 둡니다.

새 집주인이 임대인 지위를 ‘당연히’ 승계한다

대항력 있는 임차주택을 넘겨받은 사람은 법률상 당연히 임대인 지위를 승계합니다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 매매뿐 아니라 상속·경매로 소유권을 얻은 사람도 포함됩니다. 그 결과 보증금 반환채무가 새 집주인에게 면책적으로 넘어가고, 종전 집주인은 임대차관계에서 빠지며 보증금 반환 책임을 면합니다. 대법원은 이 승계가 법률 규정에 따른 것이라 임차인의 동의나 통지가 필요 없다고 보았습니다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616). 그래서 매수 손님에게는 ‘잔금과 함께 보증금 반환 의무도 떠안는다’는 점을, 매도 손님에게는 ‘보증금은 새 주인이 돌려주게 된다’는 점을 미리 짚어줘야 합니다.

손님이 ‘새 집주인은 못 믿겠다’면 — 이의와 해지

승계가 늘 임차인에게 유리한 것은 아닙니다. 새 주인의 자력이 의심되면 임차인은 보증금을 떼일 수 있죠. 판례는 임차인이 승계를 원하지 않을 경우, 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기할 수 있다고 봅니다. 이의를 제기하면 임대차는 종전 집주인과의 관계로 남아, 종전 집주인에게 보증금 반환을 청구할 길이 열립니다(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 등). 실무에서는 내용증명으로 이의와 해지·반환청구 의사를 남기도록 안내합니다. 또한 계약서에 ‘집주인이 바뀌면 승계에 동의한다’는 문구가 있어도 그것만으로 이의제기권을 포기했다고 보기 어렵고, 당연승계를 배제하는 특약은 임차인에게 불리해 효력이 없습니다.

상가도 같은 원리다 (상가건물 임대차보호법)

상가는 별도 법이 적용되지만 취지는 같습니다. 임차인이 건물 인도와 사업자등록 신청으로 대항력을 갖추면(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항), 건물을 넘겨받은 양수인이 임대인 지위를 당연히 승계합니다(같은 법 제3조 제2항). 다만 소유권 이전 전에 이미 밀린 차임의 처리는 사안에 따라 결론이 갈릴 수 있어 (원칙적으로 별도 채권양도가 없으면 종전 주인이 청구하되, 보증금에서 공제되는지는 쟁점) 개별 확인이 필요합니다.

중개 실무 체크포인트

• 대항요건 확인 — 임차인의 전입신고일·확정일자·점유 상태를 먼저 파악합니다.
• 매수인 고지 — 보증금 액수·만기·갱신 여부를 알리고, 보증금 반환 의무가 승계됨을 명확히 합니다.
• 자금계획 반영 — 매매대금에서 보증금을 공제하거나 승계 방식을 정하고 계약서·확인설명서에 적습니다.
• 임차인 안내 — 승계가 걱정되는 손님에게는 이의·해지 선택지가 있음을 알려 분쟁을 예방합니다.

참고 자료: 주택임대차 > 입주생활 > 임대차 승계 > 임대인의 지위 승계 · 상가건물 임대차 > 임차권의 양도 및 전대차 > 임대인의 지위 승계 · 부동산/임대차 100문100답 > 집주인이 바뀐 경우

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