전용면적·공급면적·서비스면적 차이 — 손님에게 평수 설명하는 법

손님이 매물 브리핑을 받다가 이렇게 묻습니다. "여기 34평이라면서요? 그런데 옆 아파트 34평보다 좁아 보이는데요?" 같은 '몇 평'이라도 실제 쓰는 공간은 다를 수 있습니다. 분양·광고에 쓰이는 면적 용어가 여러 개이고, 주택 종류에 따라 '분양면적'의 기준이 다르기 때문입니다. 이 글은 전용면적·주거공용면적·공급면적·기타공용면적·계약면적·서비스면적을 법령 기준으로 구분하고, 손님에게 헷갈리지 않게 설명하는 법을 정리했습니다.

1. 전용면적 — 현관문 안, 오롯이 내 공간

전용면적은 세대가 독립적으로 사용하는 공간의 면적입니다. 방·거실·주방·욕실처럼 현관문을 열고 들어가 우리 가족만 쓰는 부분이 여기에 들어갑니다. 실제 생활의 크기를 가장 정직하게 보여 주는 숫자라서, 청약·세금·공적 서류에서 기준이 되는 것도 대부분 전용면적입니다.

주의할 점은 발코니는 전용면적에 포함되지 않는다는 것입니다(뒤의 서비스면적 참조). 그래서 '전용면적 84㎡'라도 발코니를 확장한 집은 실제 체감 공간이 그보다 훨씬 넓습니다.

2. 주거공용면적 + 전용면적 = 공급면적

아파트 한 채는 나 혼자 쓰는 공간만으로 이뤄지지 않습니다. 같은 건물 주민들과 함께 쓰는 공간이 있는데, 이를 주거공용면적이라고 합니다. 계단, 복도, 엘리베이터, 공동 현관 등 그 건물(동)에 붙어 거주를 위해 함께 쓰는 부분입니다.

전용면적에 이 주거공용면적을 더한 것이 공급면적입니다.

3. 기타공용면적 + 공급면적 = 계약면적

단지에는 동 안의 공용공간 말고도 단지 전체가 함께 쓰는 시설이 있습니다. 지하주차장, 관리사무소, 경비실, 노인정, 커뮤니티 시설 등입니다. 이를 기타공용면적(그 밖의 공용면적)이라고 합니다.

공급면적에 이 기타공용면적까지 모두 더한 것이 계약면적입니다.

4. 아파트는 공급면적, 오피스텔은 계약면적

여기서 실무 혼선이 자주 생깁니다. 아파트의 분양면적은 보통 공급면적으로 표시되지만, 오피스텔의 분양면적은 계약면적으로 표시되는 것이 일반적입니다. 오피스텔은 주차장 같은 기타공용면적까지 분양면적에 포함되므로, 같은 'OO평'이라도 오피스텔의 실사용 공간(전용면적)이 아파트보다 작게 느껴집니다.

그래서 손님에게는 '몇 평'보다 전용면적 숫자로 안내하는 것이 오해를 줄입니다. "이 오피스텔은 계약면적 기준 24평이지만 전용면적은 약 50㎡입니다"처럼 기준을 밝혀 설명하세요.

5. 서비스면적 — 발코니, 어디에도 안 들어가는 '덤'

발코니는 「건축법 시행령」 제2조제14호에서 "건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간"으로 정의됩니다. 주택에 설치되는 발코니는 같은 조항에 따라 필요에 따라 거실·침실·창고 등의 용도로 사용할 수 있습니다(이른바 발코니 확장).

발코니 면적은 전용면적에도, 공용면적에도 원칙적으로 잡히지 않아 '서비스면적'이라고 부릅니다. 근거는 바닥면적 산정 규칙에 있습니다. 「건축법 시행령」 제119조는 발코니 같은 노대(露臺)의 바닥면적을 산정할 때, 노대 면적에서 노대가 접한 가장 긴 외벽 길이에 1.5미터를 곱한 값을 빼고 남은 부분만 바닥면적에 넣도록 합니다. 폭 1.5m 이내의 발코니는 사실상 바닥면적(전용면적)에 들어가지 않는다는 뜻입니다.

6. 전용률 — 같은 평형을 비교하는 진짜 잣대

전용률은 공급면적 대비 전용면적의 비율입니다(전용면적 ÷ 공급면적 × 100). 전용률이 높을수록 같은 공급면적에서 실제 쓰는 공간이 넓다는 뜻입니다. 두 매물의 '평형'이 같아도 전용률이 다르면 체감 크기가 다릅니다.

• 손님이 크기를 비교할 땐 공급면적 평형끼리가 아니라 전용면적끼리 비교하도록 안내하세요.
• 발코니 확장 여부는 전용면적 숫자에는 안 나타나므로 따로 확인해야 합니다.
• 오피스텔·아파트를 함께 비교할 땐 반드시 전용면적 기준으로 맞춰 설명하세요.

7. 조부장에서는 이렇게

매물마다 면적 용어를 어떻게 입력했는지가 브리핑 신뢰도를 좌우합니다. 조부장의 매물 관리에서 물건별로 전용면적·공급면적을 구분해 기록해 두면, 손님이 "실제로 몇 평이냐"고 물을 때 바로 정확한 숫자로 답할 수 있습니다. 광고 문구에 평형만 쓰고 기준(공급/계약)을 빠뜨리면 표시·광고 규정 위반으로 이어질 수 있으니, 면적 기준을 명확히 적어 두는 습관이 안전합니다. 물건별 면적·특징을 깔끔하게 정리하는 매물장부터 조부장 무료 체험으로 시작해 보세요.

참고 자료: 건축법 시행령 제2조(정의) 제14호 — 발코니의 정의 · 건축법 시행령 제119조 — 면적·높이 등의 산정방법(노대 등 바닥면적) · 주택공급에 관한 규칙 — 입주자모집공고의 면적 표시 · 발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준 (국토교통부 고시)

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법률·세무 등 전문 자문을 대신하지 않습니다. 법령·요율·절차는 발행일(2026-10-01) 기준이며 이후 개정될 수 있으므로, 개별 사안은 반드시 현행 법령과 관할 기관·전문가를 통해 확인하시기 바랍니다. 원포나인(조부장)은 본 콘텐츠 활용으로 인한 결과에 대해 법적 책임을 지지 않습니다.