위반건축물 있는 물건 중개하기 — 확인·고지 의무와 이행강제금 리스크

“옥상에 방 하나 더 있어요.” 손님에게는 덤처럼 들리는 말이지만, 건축물대장을 떼 보면 ‘위반건축물’ 도장이 찍혀 있는 경우가 적지 않습니다. 위반건축물을 중개하는 것 자체가 금지된 것은 아닙니다. 진짜 문제는 중개사가 그 사실을 확인하고 손님에게 제대로 알렸는가입니다. 확인·고지를 소홀히 하면 이행강제금이라는 부담을 손님에게 떠안기고, 중개사 본인은 확인·설명 의무 위반으로 과태료와 손해배상 책임까지 질 수 있습니다. 이 글은 위반건축물 물건을 만났을 때 반드시 밟아야 할 확인·고지 절차를 정리합니다.

1. 위반건축물이란 — 건축물대장에 남는 ‘도장’

허가·신고 없이 건물을 늘리거나(무단 증축), 발코니를 방으로 불법 확장하거나, 근린생활시설을 주택으로 몰래 바꾸는(불법 용도변경) 등 건축법을 어긴 건축물이 위반건축물입니다. 건축법 제79조에 따라 허가권자(시·군·구)는 위반 사실을 확인하면 소유자에게 시정명령을 내리고, 이때 건축물대장에 ‘위반건축물’ 표시와 함께 위반일자·위반내용·시정명령 내용이 기재됩니다. 즉 위반건축물은 겉으로 멀쩡해 보여도 서류에 흔적이 남습니다. 이 표시를 확인하지 않고 “문제없다”고 안내하는 순간 중개사고가 시작됩니다.

2. 손님이 떠안는 진짜 부담 — 이행강제금

시정명령을 받고도 정해진 기간 안에 원상복구하지 않으면 이행강제금이 부과됩니다(건축법 제80조). 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 이행강제금은 시정될 때까지 반복됩니다 — 허가권자는 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 위반이 해소될 때까지 계속 부과할 수 있습니다. 한 번 내고 끝나는 벌금이 아니라, 고치지 않는 한 매년 나오는 지출입니다. 둘째, 금액은 건물 시가표준액을 기준으로 위반 면적에 따라 산정되므로 위반 규모가 클수록 부담도 커지고, 영리 목적이거나 상습적인 위반은 지방자치단체 조례로 가중될 수 있습니다.

3. 중개사의 확인·설명 의무 — 소홀하면 과태료

공인중개사법 제25조는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 종류·소재지·면적·용도·구조 등과 권리관계를 성실·정확하게 확인·설명하고, 건축물대장 등본 등 근거자료를 제시하도록 정합니다. 건축물대장에 위반건축물 표시가 있는지는 바로 이 확인·설명의 핵심 대상입니다. 이를 소홀히 하거나 근거자료를 제시하지 않으면 500만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다(공인중개사법 제51조). 법원도 중개인이 서류를 형식적으로만 확인하고 위법 증축 사실을 알리지 않은 사안에서 확인·설명 의무 위반을 인정한 사례가 있습니다. 여기에 손님이 입은 손해에 대한 손해배상 책임까지 더해지면, 위반건축물을 대충 넘긴 대가는 과태료 이상으로 커집니다.

4. 위반건축물 물건, 이렇게 확인하고 고지하라

실무 순서는 단순합니다. 계약 전에 건축물대장을 반드시 열람하고, 위반 표시가 있으면 그 내용을 손님에게 알린 뒤 계약서·확인·설명서에 문서로 남기는 것입니다.

5. 말 한마디가 책임이 되는 물건일수록, 기록으로 남겨라

위반건축물 확인은 결국 서류를 제때 떼고, 고지한 내용을 빠짐없이 기록으로 남기는 일입니다. 조부장은 매물·고객·계약을 한곳에 묶어 관리하고, 열람허브에서 건축물대장 같은 서류 확인 경로를 매물별로 정리해 둘 수 있습니다. 어느 손님에게 어떤 위험을 언제 알렸는지가 계약 기록에 그대로 남으면, 분쟁이 생겨도 중개사가 할 일을 다했음을 증명하는 근거가 됩니다. 위반건축물처럼 말 한마디가 책임으로 돌아오는 물건일수록 기록의 틀이 방패가 됩니다. 부담 없이 무료체험으로 시작해 조부장의 열람·기록 관리부터 확인해 보세요.

참고 자료: 건축법 등 위반건축물 — 위법한 건축행위의 유형 및 제재(시정명령·이행강제금) · 공인중개사법 — 지도·감독, 행정처분 및 벌칙(확인·설명 의무 위반 과태료) · 건축물대장 등·초본 발급(열람)

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