중개대상물 확인·설명서 작성 실수 TOP 7 — 과태료·업무정지 안 부르는 법

중개대상물 확인·설명서는 계약이 끝난 뒤 형식적으로 채우는 서류가 아니라, 공인중개사법이 정한 확인·설명 의무를 이행했다는 증거입니다. 항목 하나를 비워 두거나 순서를 뒤집으면 과태료·업무정지로 이어지고, 뒤늦게 손님과의 분쟁에서 개업공인중개사가 불리해집니다. 실무에서 반복되는 실수 일곱 가지를 근거 조문과 함께 짚어 봅니다.

실수 1 — 계약을 끝낸 뒤에야 서식을 채운다

확인·설명은 중개가 완성되기 전에 물건을 확인하여 성실·정확하게 설명해야 하는 절차입니다(공인중개사법 제25조). 확인·설명서 자체는 거래계약서를 작성하는 때에 교부하지만, '설명'이라는 행위는 그보다 앞서 이뤄져야 합니다. 계약이 다 끝난 뒤 서류만 뒤늦게 채우면 설명 의무를 이행하지 않은 것으로 볼 수 있습니다.

실수 2 — 말로만 설명하고 근거자료를 제시하지 않는다

법은 설명에 그치지 않고 근거자료 제시까지 요구합니다. 등기사항증명서, 건축물대장 등본, 토지대장 등본(또는 부동산종합증명서), 신탁이 걸린 물건이라면 신탁원부 등을 손님에게 실제로 보여 주며 설명해야 합니다. 성실·정확하게 설명하지 않거나 근거자료를 제시하지 않으면 500만원 이하의 과태료 대상이 됩니다.

실수 3 — 물건에 안 맞는 서식을 쓴다

확인·설명서 서식은 물건 종류에 따라 네 가지로 나뉩니다.

토지 거래에 주거용 서식을 쓰면 애초에 기재 항목이 물건과 맞지 않습니다. 물건 접수 단계에서 어떤 서식을 쓸지부터 정해 두는 습관이 실수를 막습니다.

실수 4 — 서명·날인을 빠뜨린다

확인·설명서에는 개업공인중개사가 서명 및 날인을 해야 합니다. '서명 또는 날인'이 아니라 둘 다입니다. 그리고 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있으면 그 사람도 함께 서명·날인해야 합니다. 서명·날인 누락은 행정처분(업무정지) 사유가 됩니다.

실수 5 — 사는 쪽(권리 취득자)에게 설명을 건너뛴다

확인·설명은 권리를 취득하려는 중개의뢰인, 즉 매수인·임차인에게 하는 것이 핵심입니다. 물건을 잘 아는 매도인·임대인에게만 설명하고 정작 사는 쪽 브리핑을 소홀히 하면, 나중에 "그런 설명 못 들었다"는 분쟁의 빌미가 됩니다.

실수 6 — 교부와 보존을 소홀히 한다

완성된 확인·설명서는 거래당사자에게 발급하고, 개업공인중개사는 그 원본·사본 또는 전자문서를 3년간 보존해야 합니다. 손님에게 건네고 끝내는 것이 아니라 사무소에 3년치 기록을 남겨 두어야 하며, 교부·보존을 하지 않으면 역시 행정처분 사유가 됩니다.

실수 7 — 권리관계·하자 등 핵심 항목을 비워 둔다

서식에는 등기부상 권리관계, 공시되지 않은 실제 권리관계, 벽면·바닥·도배 상태, 관리비, 선순위 임대차·근저당 여부 같은 항목이 있습니다. 손님의 판단을 바꿀 수 있는 항목을 빈칸으로 남기면, 그 자체가 부실 기재일 뿐 아니라 이후 손해가 발생했을 때 개업공인중개사의 손해배상책임으로 번질 수 있습니다. '해당 없음'이라도 근거를 확인해 채우는 편이 안전합니다.

현장 체크리스트

• 물건 접수 시 서식 종류(Ⅰ~Ⅳ)부터 확정
• 계약 전에 근거자료(등기·건축물대장·토지대장 등)를 손님에게 보여 주며 설명
• 서식의 권리관계·하자·관리비·선순위 항목을 빈칸 없이 기재
• 개업공인중개사(+ 소속공인중개사) 서명·날인 확인
• 거래당사자 교부 + 사무소 3년 보존

참고 자료: 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명) · 개업공인중개사의 책임 — 중개대상물 확인·설명 의무 · 중개대상물 확인·설명서[Ⅰ](주거용 건축물) 서식 · 지도·감독, 행정처분 및 벌칙 — 확인·설명 의무 위반 과태료

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