전세보증보험 가입, 손님에게 안내하는 법 — HUG·HF·SGI 반환보증 조건과 신청 기한
전세보증보험이란 — 임차인의 보증금을 지키는 반환보증
전세보증보험은 정확히는 전세보증금 반환보증입니다. 전세계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 못하면, 보증기관이 임차인에게 보증금을 대신 돌려주고 나중에 임대인에게 구상하는 구조입니다. 전세사기·역전세로 손님의 불안이 큰 요즘, 계약을 맺는 자리에서 중개사가 이 제도를 정확히 짚어 줄 수 있으면 손님의 신뢰가 달라집니다. 가입 주체는 보증금을 돌려받을 임차인(세입자)이고, 보험료도 임차인이 부담하는 것이 원칙입니다.
어디에 가입하나 — HUG·HF·SGI 세 기관 비교
반환보증을 취급하는 곳은 세 곳입니다. 공공기관인 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF), 그리고 민간인 SGI서울보증입니다. 상품명도 각각 다릅니다 — HUG는 ‘전세보증금반환보증’, HF는 ‘전세지킴보증’, SGI는 ‘전세금보장신용보험’입니다.
| 구분 | HUG 전세보증금반환보증 | HF 전세지킴보증 | SGI 전세금보장신용보험 |
|---|---|---|---|
| 대상 보증금 | 수도권 7억 · 그 외 5억 이하 | 7억(지방 5억) 이하 | 아파트는 전액, 그 외 주택 10억 이내 |
| 대상 주택 | 아파트·단독·다가구·다세대·연립·주거용 오피스텔 | 집합건물(아파트·오피스텔·다세대·연립)만 | 주택 전반(아파트 외 한도 제한) |
| 특징 | 가장 보편적, 공인중개사 날인 계약서 필요 | 단독·다가구는 한도조회 불가 | 개인 신용·주택 LTV 심사, 임대인이 법인이면 불가 |
손님의 상황에 따라 안내가 달라집니다. 일반적인 중저가 전세는 HUG가 기본이고, HF 전세자금대출을 함께 쓰는 손님은 HF를 먼저 살피며, 고가 전세나 아파트는 SGI도 선택지가 됩니다. 단독·다가구주택 손님이라면 선순위 보증금 확인이 어려워 HF는 한도 조회 자체가 안 되므로 HUG나 SGI 쪽을 안내하는 편이 낫습니다.
전세보증보험 가입 조건 — 대상 보증금과 집의 요건
세 기관이 공통으로 요구하는 큰 틀은 비슷합니다.
- 대항력·우선변제권 — 전입신고와 확정일자를 갖춰야 합니다.
- 보증금과 선순위채권의 합이 집값을 넘지 않을 것 — HUG·HF는 보증한도를 ‘주택가격의 90% − 선순위채권’으로 봅니다. HUG는 2024년부터 담보인정비율을 100%에서 90%로 낮췄습니다.
- 권리 침해가 없을 것 — 등기부에 압류·가압류·경매개시결정 등이 있으면 가입이 막힙니다.
- 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인 소유일 것, 위반건축물·비주거용 건물은 제외됩니다.
HF 전세지킴보증은 보증금 전액에 대해서만 가입할 수 있어 일부만 보증하는 것은 안 됩니다. 즉 보증금이 ‘주택가격의 90% − 선순위채권’ 안에 통째로 들어와야 가입이 됩니다. 집값 대비 보증금 비율이 높은 물건은 이 선에서 걸리기 쉬우니, 계약 전에 등기부로 선순위채권부터 확인하세요.
반환보증 신청 기한 — 계약기간 절반을 넘기면 늦다
가장 많이 놓치는 부분이 신청 기한입니다. HUG 기준으로 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 2분의 1이 지나기 전까지 신청해야 합니다. 2년 계약이면 입주 후 1년이 지나기 전에 넣어야 한다는 뜻입니다. 갱신 계약은 기존 계약 만료일 1개월 전부터 갱신계약기간의 2분의 1 경과 전까지입니다. 이 기한을 넘기면 그 계약으로는 더 이상 가입할 수 없습니다.
제출 서류에는 확정일자가 찍힌 전세계약서 사본(공인중개사 날인본)이 들어갑니다. 확정일자는 주택임대차 계약 신고필증으로 대체할 수 있습니다. 신청은 HUG 지사·위탁은행 방문이나 모바일(안심전세App)로, HF·SGI는 취급은행 영업점이나 지점을 통해 접수합니다.
중개사가 계약 단계에서 할 일
중개사가 직접 보험을 가입시켜 주는 것은 아니지만, 계약을 맺는 자리에서 가입 가능 여부와 기한을 짚어 주는 것만으로 손님의 사고를 막을 수 있습니다. 등기부로 선순위채권을 확인하고, 집값 대비 보증금 비율이 가입 요건을 넘지 않는지 미리 보고, 입주 뒤 ‘계약기간 절반’이라는 기한을 손님이 놓치지 않도록 알려 주세요. 정확한 가입 가능 여부와 보증료는 각 기관 공식 안내나 취급 지점에서 최종 확인하도록 안내하는 것이 안전합니다.
조부장 계약 관리에서는 보증 신청 기한(계약기간 2분의 1 경과 시점)을 D-day로 걸어 두면 만기·기한을 한눈에 챙길 수 있고, 공유페이지로 손님에게 매물·권리 정보를 정리해 보낼 수 있습니다. 보증보험 안내를 계약 체크리스트의 한 항목으로 넣어 두면 빠뜨릴 일이 줄어듭니다.
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참고 자료: 전세보증금반환보증 상품개요 · 전세보증금반환보증 이용절차 및 제출서류 · 일반전세지킴보증
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