소액임차인 최우선변제 — 지역별 보증금 기준과 먼저 받는 금액, 중개사가 짚을 것

소액임차인 최우선변제란 — 담보물권보다 먼저 받는 보증금

집이 경매로 넘어가면 보증금은 등기부에 앞서 적힌 담보물권(근저당)·세금 순서대로 배당됩니다. 그런데 보증금이 적은 임차인은, 자기보다 먼저 설정된 근저당이 있더라도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 돌려받을 수 있습니다. 이것이 주택임대차보호법 제8조가 정한 소액임차인 최우선변제입니다. 두 가지 숫자가 열쇠입니다 — ① 내가 '소액임차인'에 해당하는지 가르는 보증금 상한(시행령 제11조), ② 그중 먼저 받는 최우선변제 금액(시행령 제10조). 둘 다 집이 있는 지역에 따라 달라집니다.

지역별 소액임차인 보증금 기준과 최우선변제 금액

2023년 2월 21일 개정된 시행령 기준으로, 보증금이 아래 상한 이하이면 소액임차인에 해당하고 같은 줄의 금액까지 최우선변제를 받습니다.

주의할 점은 보증금 전액이 아니라 위 '최우선변제 금액'까지만 먼저 받는다는 것입니다. 예컨대 서울에서 보증금 1억원인 임차인은 소액임차인에 해당하지만, 최우선변제로 먼저 받는 돈은 5,500만원이고 나머지는 순위에 따라 배당받습니다.

기준 시점은 계약일이 아니라 근저당 설정일 — 중개 실무의 함정

가장 많이 틀리는 부분입니다. 소액임차인 해당 여부와 금액은 임차 계약일이나 현재 시점의 시행령이 아니라, 그 집에 가장 먼저 설정된 담보물권(근저당)의 설정 당시 시행령으로 따집니다. 상한과 금액은 개정 때마다 올라왔기 때문에, 오래된 근저당이 걸린 집은 지금 기준이 아니라 과거의 낮은 기준이 적용될 수 있습니다. 손님에게 "보증금이 상한 이하니 안전하다"고 단정하기 전에, 등기사항전부증명서(등기부등본)에서 최선순위 근저당의 설정일을 먼저 확인하고 그 시점의 기준으로 따져야 합니다.

최우선변제를 받으려면 — 대항요건과 배당요구

소액임차인이라고 자동으로 돈이 나오는 것은 아닙니다. 두 가지를 갖춰야 합니다.

• 대항요건을 경매개시결정 등기 전까지 갖추고 유지할 것 — 즉 주택을 넘겨받아 실제 살면서 주민등록(전입신고)을 마친 상태여야 하고, 배당받을 때까지 이 상태가 끊기면 안 됩니다.
• 배당요구종기까지 배당요구를 할 것 — 경매법원에 배당요구를 기한 안에 해야 합니다. 신청하지 않으면 소액임차인이어도 배당에서 빠집니다.

확정일자에 따른 우선변제권과는 별개입니다. 최우선변제는 확정일자가 없어도 위 요건만 갖추면 인정되지만, 확정일자를 받아 두면 최우선변제 한도를 넘는 나머지 보증금도 순위에 따라 배당받을 수 있어 함께 챙기는 것이 좋습니다.

참고 자료: 주택임대차보호법 시행령 (제10조·제11조) · 소액보증금 우선변제

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