전세사기 예방 체크리스트 — 손님에게 신뢰 주는 브리핑 순서

전세사기가 사회 문제로 번지면서, 손님이 개업공인중개사에게 가장 먼저 확인받고 싶어 하는 것도 "이 집, 보증금 떼일 위험은 없나요?"가 됐습니다. 이 질문에 근거를 갖고 순서대로 답할 수 있으면 그 자체가 신뢰가 됩니다. 계약 전 브리핑에서 짚어야 할 항목을, 확인 방법과 근거 제도까지 함께 정리했습니다.

1. 소유자와 계약 상대가 같은 사람인가 — 등기부로 대조

가장 기본이자 가장 많이 놓치는 항목입니다. 등기사항전부증명서(등기부등본)의 갑구 소유자와 실제 계약하러 나온 사람(또는 대리인)이 일치하는지 이름·생년까지 대조합니다. 대리인이라면 위임장과 인감증명서, 소유자 신분 확인이 필수입니다. 등기부는 계약 당일과 잔금·전입신고 직전에 두 번 다시 떼어, 그 사이 근저당이 새로 잡히지 않았는지 확인하는 것이 좋습니다.

2. 집값 대비 빚이 얼마인가 — 선순위 채권 합산

등기부 을구의 근저당권(채권최고액)과, 나보다 먼저 들어온 임차인의 보증금을 모두 더한 금액이 집의 실제 가치에 가까울수록 위험합니다. 경매로 넘어가면 이 선순위 금액부터 배당되고, 남는 것이 없으면 뒤에 있는 내 보증금은 돌려받기 어렵습니다. 매매 시세는 국토교통부·HUG·한국부동산원이 함께 운영하는 안심전세 앱에서 시세·전세가율·경매낙찰가율을 함께 확인할 수 있습니다.

3. 집주인이 세금을 밀리지 않았나 — 미납 국세·지방세 열람

임대인이 국세를 체납하면, 경매 배당에서 그 세금이 임차인 보증금보다 먼저 가져가는 경우가 생깁니다. 그래서 2023년 4월부터 제도가 바뀌어, 임대차계약을 체결한 임차인은 임대차가 시작하는 날까지 임대인의 동의 없이도 임대인의 미납 국세를 열람할 수 있게 됐습니다(국세징수법 제109조). 국세는 전국 세무서 어디서나, 지방세는 전국 시·군·구청 어디서나 열람이 가능합니다.

4. 계약 후 무엇을, 언제까지 해야 하나 — 대항력·우선변제권

손님이 보증금을 지키는 두 개의 방패는 대항력과 우선변제권입니다. 브리핑할 때 순서와 시점을 정확히 짚어 주세요.

대항력이 전입신고 다음 날 0시부터 생긴다는 점이 실무의 함정입니다. 전입신고를 한 바로 그날 집주인이 근저당을 새로 잡으면, 그 근저당이 임차인보다 앞서게 됩니다. 그래서 잔금·전입신고 당일에는 등기부를 다시 확인하고, 전입신고와 확정일자를 이사 당일에 함께 처리하도록 안내하는 것이 정석입니다(근거: 주택임대차보호법 제3조·제3조의2).

5. 마지막 안전판 — 전세보증금 반환보증

위 확인을 다 하고도 남는 불안은 HUG 전세보증금 반환보증으로 덮을 수 있습니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 못하면 주택도시보증공사가 임차인에게 대신 반환하는 제도로, 보증금이 수도권 7억 원 이하·그 외 지역 5억 원 이하인 주택 등 요건을 충족하면 안심전세포털에서 가입할 수 있습니다. 손님에게 "가입 가능한 물건인지"를 미리 확인해 알려 주면 브리핑의 신뢰도가 크게 올라갑니다.

브리핑용 체크리스트

• 등기부 갑구 소유자 = 계약 상대 대조(대리 시 위임장·인감)
• 을구 근저당 + 선순위 보증금 합산 → 집값 대비 과다 여부
• 안심전세 앱으로 시세·전세가율 교차 확인
• 임대인 미납 국세·지방세 열람(전국 세무서·시군구청)
• 이사 당일 전입신고 + 확정일자 동시 처리, 등기부 재확인
• 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 안내

참고 자료: 주택임대차 — 대항력 및 우선변제권 취득(주택임대차보호법 제3조·제3조의2) · 미납국세 등 열람신청(주택임차·상가임차) 안내 · 미납국세 등 열람신청 민원안내 · 전세보증금반환보증(개인보증) 상품 안내

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