계약갱신요구권 실무 — 5% 상한 계산과 거절할 수 있는 9가지 사유
손님이 가장 많이 묻는 것, 그러나 오해도 가장 많은 것
"세입자가 2년 더 살겠다는데 보증금을 얼마나 올릴 수 있나요?", "집주인이 실제로 들어와 산다는데 내보낼 수 있나요?" 계약 만기가 다가오면 임대인·임차인 양쪽에서 이런 문의가 쏟아집니다. 계약갱신요구권은 조문 몇 줄로 끝나 보이지만, 행사 기간·증액 상한·거절 사유가 조금씩 얽혀 있어 현장에서 잘못 안내하면 분쟁으로 번집니다. 이 글은 주택임대차보호법 현행 조문을 기준으로 중개 실무에서 곧바로 답할 수 있게 핵심만 정리합니다.
언제, 몇 번, 몇 년 — 기본 뼈대
계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 '2개월 전'이 기준). 이 기간을 놓치면 권리 자체를 행사할 수 없으므로, 만기 날짜에서 거꾸로 세는 습관이 중요합니다.
- 행사 횟수: 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 즉 이미 이 권리로 한 번 갱신했다면 다음 만기에는 다시 쓸 수 없습니다(묵시적 갱신은 이 횟수 계산에 들어가지 않습니다).
- 존속기간: 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 다만 임차인은 갱신된 계약을 언제든 해지할 수 있고, 해지 통지는 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다.
- 조건: 갱신되는 계약은 이전과 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금만 아래 상한 범위에서 조정할 수 있습니다.
'5% 상한'을 정확히 계산하기
가장 오해가 많은 부분입니다. 5%는 임대인이 무조건 올릴 수 있는 금액이 아니라 '넘지 못하는 한계'입니다. 주택임대차보호법 제7조와 시행령에 따르면 차임·보증금 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(=5%)을 초과하지 못합니다. 또한 특별시·광역시·도 등은 관할 지역 사정을 고려해 그 범위 안에서 상한을 조례로 달리 정할 수 있으므로, 별도 조례가 없는 지역은 5%가 그대로 상한이 됩니다.
| 구분 | 기존 금액 | 5% 상한 증액 | 갱신 후 최대 |
|---|---|---|---|
| 전세 보증금 | 3억 원 | 1,500만 원 | 3억 1,500만 원 |
| 월세 보증금 | 5,000만 원 | 250만 원 | 5,250만 원 |
| 월 차임 | 60만 원 | 3만 원 | 63만 원 |
주의할 점이 하나 더 있습니다. 증액청구는 계약 또는 마지막 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없습니다. 즉 상한 5%와 '1년 주기' 제한을 함께 봐야 합니다.
월세처럼 보증금과 차임이 나뉜 계약은 보증금과 차임에 각각 5% 상한을 적용해 계산합니다. 위 표처럼 항목별로 나눠 안내하면 손님이 헷갈리지 않습니다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 9가지 사유
임차인이 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 법이 정한 거절 사유는 제6조의3 제1항 각 호로 한정되며, 대표적으로 다음과 같습니다.
- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
- 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 임대인이 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우
- 임대인(그의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
- 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
'실거주' 거절은 사후 책임이 따릅니다. 임대인이 실거주(8호)를 이유로 갱신을 거절했으면서, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 그 주택을 임대하면 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. 손해배상액은 당사자 간 예정 합의가 없으면 ① 거절 당시 월차임의 3개월분, ② 임대인이 새로 얻은 환산월차임과 기존 환산월차임 차액의 2년분 중 큰 금액으로 정합니다. 실거주를 이유로 든 거절은 이 점을 함께 고지하는 것이 안전합니다.
중개 실무에서 놓치기 쉬운 지점
- 기간 계산이 전부다: '만기 6개월~2개월 전'이라는 창을 놓치면 권리가 사라집니다. 관리하는 계약마다 만기일을 기준으로 이 구간을 미리 표시해 두면 임차인에게 제때 안내할 수 있습니다.
- 구두 요구도 유효하지만 증거를 남긴다: 갱신 요구에 법정 형식은 없지만, 다툼을 막으려면 문자·내용증명 등 날짜가 남는 방법을 권합니다.
- 증액 협의와 상한은 별개다: 5%는 한계일 뿐, 실제 증액 폭은 당사자 협의로 정해집니다. 시세가 하락했다면 오히려 감액을 청구할 수도 있습니다.
조부장으로 만기·갱신 놓치지 않기
계약갱신요구권의 성패는 결국 날짜 관리에서 갈립니다. 조부장의 계약·만기 관리는 각 계약의 만기일을 기준으로 남은 기간을 한눈에 보여 주고, 만기가 다가오는 계약을 미리 챙길 수 있게 해 줍니다. 갱신 요구 가능 구간(만기 6~2개월 전)에 들어선 손님에게 먼저 연락해 재계약 조건을 정리하면, 놓친 기간 때문에 생기는 분쟁을 사무소가 앞서 막아 줄 수 있습니다.
정리
계약갱신요구권은 ① 만기 6~2개월 전 요구, ② 1회·2년, ③ 증액은 5% 상한이자 1년 주기 제한, ④ 거절은 법이 정한 9가지 사유로만 가능하다는 네 가지 뼈대로 요약됩니다. 특히 '실거주' 거절은 사후 손해배상 책임이 따른다는 점까지 함께 안내하면, 손님이 신뢰할 수 있는 정확한 브리핑이 됩니다.
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참고 자료: 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) · 주택임대차보호법 본문 (제7조 차임 등의 증감청구권 포함) · 임대차계약의 갱신 — 찾기쉬운 생활법령정보 · 차임 또는 보증금의 증감청구 — 찾기쉬운 생활법령정보
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법률·세무 등 전문 자문을 대신하지 않습니다. 법령·요율·절차는 발행일(2026-07-28) 기준이며 이후 개정될 수 있으므로, 개별 사안은 반드시 현행 법령과 관할 기관·전문가를 통해 확인하시기 바랍니다. 원포나인(조부장)은 본 콘텐츠 활용으로 인한 결과에 대해 법적 책임을 지지 않습니다.