전대차(전전세) — 임대인 동의와 세입자가 다시 세 놓을 때의 위험

세입자가 장기 출장이나 갑작스러운 이사로 계약 기간이 남은 집을 다른 사람에게 다시 빌려주려는 경우가 있습니다. 이렇게 임차인이 빌린 집을 제3자에게 다시 임대하는 것이 전대차(轉貸借), 흔히 말하는 '전전세'입니다. 중개사무소로 "남은 기간만 세 놓고 싶다"는 문의가 들어올 때 가장 먼저 짚어야 할 것이 바로 임대인의 동의입니다.

전대차의 구조 — 누가 전대인이고 누가 전차인인가

원래 집주인이 임대인, 그 집을 빌린 기존 세입자가 전대인(기존 임차인), 전대인에게서 다시 집을 빌리는 새 세입자가 전차인입니다. 전차인은 집주인과 직접 계약하는 것이 아니라 기존 세입자와 계약한다는 점에서 일반 임대차와 구조가 다릅니다. 임차권 자체를 통째로 넘기는 '임차권 양도'와도 구별됩니다 — 전대차에서는 원래의 임대차 관계가 그대로 유지된 채, 그 위에 전대차 관계가 하나 더 얹히는 구조입니다.

임대인 동의가 핵심이다 — 민법 제629조

민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못하도록 규정합니다. 그리고 임차인이 이를 위반한 때에는 임대인이 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 즉 동의 없이 세를 다시 놓으면, 집주인은 기존 세입자와의 계약 자체를 끊어버릴 수 있다는 뜻입니다.

동의를 받은 전대차의 효과 — 제630조·제631조

임대인의 동의를 얻어 전대한 경우에는 법적 지위가 크게 달라집니다.

• 민법 제630조 — 전차인은 임대인에 대하여 직접 의무를 부담합니다. 집주인은 전차인에게 직접 차임을 청구할 수 있고, 전차인은 전대인에게 차임을 미리 냈다는 사정만으로 임대인에게 대항하지 못합니다.
• 민법 제631조 — 동의 있는 전대차에서는, 임대인과 임차인이 서로 합의로 임대차를 종료시키더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다. 기존 세입자와 집주인이 임의로 계약을 끝내는 방식으로 전차인을 내보낼 수 없다는 뜻입니다.

무단 전대라도 해지 못 하는 예외

판례는 임차인이 동의 없이 전대했더라도, 그것이 임대인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 임대인이 계약을 해지할 수 없다고 봅니다. 예컨대 사용 주체가 실질적으로 바뀌지 않는 수준의 경우 등입니다. 다만 이는 어디까지나 예외적 법리이므로, 실무에서는 "동의 없이도 괜찮겠지"라고 안이하게 판단하지 않는 것이 안전합니다.

전차인이 떠안는 위험 — 손님에게 꼭 설명할 것

중개사 실무 체크포인트

1. 임대인 동의는 반드시 서면으로. 구두 동의는 분쟁 시 입증이 어렵습니다. 집주인 서명이 들어간 동의서나 전대 동의 특약을 확보하세요.
2. 원 임대차 조건을 먼저 확인. 잔여 기간·보증금·차임·특약을 등기부·원 계약서로 확인하고, 전대차 기간이 원 임대차 범위 안에 있는지 점검합니다.
3. 전차인에게 위험을 명확히 고지. 보증금을 집주인이 아닌 전대인에게 맡기는 구조, 원 계약 종료 시 함께 나가야 한다는 점을 설명하고 기록으로 남깁니다.

참고 자료: 주택임대차 > 임대차 승계 > 전대차의 제한 · 상가건물 임대차 > 임차권의 양도 및 전대차 > 전대차

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법률·세무 등 전문 자문을 대신하지 않습니다. 법령·요율·절차는 발행일(2026-10-05) 기준이며 이후 개정될 수 있으므로, 개별 사안은 반드시 현행 법령과 관할 기관·전문가를 통해 확인하시기 바랍니다. 원포나인(조부장)은 본 콘텐츠 활용으로 인한 결과에 대해 법적 책임을 지지 않습니다.