다운계약서 요구받았을 때 — 중개사 책임과 실거래 신고
계약 막바지에 매도인이 슬쩍 이렇게 말합니다. "양도세가 너무 많이 나와서 그러는데, 신고가만 좀 낮춰서 써 주세요." 매수인이 취득세를 줄이려고 요구하는 경우도 있습니다. 이른바 다운계약서(실제보다 낮게), 반대로 업계약서(실제보다 높게)입니다. 손님은 자기 세금만 생각하지만, 중개거래에서 실거래 신고를 하는 사람은 개업공인중개사입니다. 즉 거짓 신고서에 이름을 올리는 건 손님이 아니라 중개사 본인입니다. 이 글은 다운계약서를 요구받았을 때 중개사가 지는 책임과 대응법을 정부·법령 기준으로 정리했습니다.
1. 실거래 신고 의무는 '중개사'에게 있다
부동산 매매계약을 맺으면 계약 체결일부터 30일 이내에 실제 거래가격을 관할 시·군·구청에 신고해야 합니다(부동산거래신고법 제3조). 여기서 핵심은 신고 의무자입니다.
- 중개거래 — 신고 의무자는 개업공인중개사입니다. 거래당사자는 신고 의무가 없습니다.
- 직거래(당사자끼리) — 매도인·매수인이 공동으로 신고합니다.
그래서 중개한 거래를 다운계약으로 신고하면, 거짓 신고서를 실제로 제출한 주체가 바로 중개사가 됩니다. "손님이 시켜서 썼다"는 변명이 통하지 않는 구조입니다.
2. 다운·업계약서, 어떤 과태료가 붙나
| 위반 유형 | 과태료 | 근거 |
|---|---|---|
| 실제 거래가격과 다르게 거짓 신고(다운·업계약) | 해당 부동산 취득가액의 100분의 10(10%) 이하 | 제28조 제3항 |
| 중개사에게 거짓 신고를 요구하거나, 거짓 신고를 조장·방조 | 3천만 원 이하 | 제4조·제28조 제1항 |
| 신고 기한 내 신고를 하지 않음(공동신고 거부 포함) | 500만 원 이하 | 제28조 제2항 |
거짓 신고 과태료는 정액이 아니라 취득가액에 비례합니다. 예를 들어 실제 10억 원짜리 거래를 낮춰 신고했다가 적발되면 최대 1억 원까지 과태료가 나올 수 있습니다. 손님을 위해 눌러 준 신고가가 클수록 중개사가 지는 금액도 커지는 구조입니다.
3. 정작 손님도 손해 — 세금 후폭풍
손님은 세금을 아끼려고 요구하지만, 적발되면 오히려 세금이 늘어납니다. 이 점을 설명하면 거절의 근거가 됩니다.
- 양도소득세 비과세·감면 배제 — 거래가격을 실제와 다르게 적은 사실이 확인되면, 1세대 1주택 비과세나 각종 양도세 감면을 받을 수 있는 요건을 갖췄더라도 그 혜택이 배제됩니다(국세청). 비과세 받으려다 오히려 양도세를 무는 경우가 생깁니다.
- 양수자(매수인)도 미래에 불이익 — 다운계약을 함께 한 매수인은, 나중에 그 집을 팔 때 비과세·감면 요건을 충족해도 양도세가 추징될 수 있습니다.
- 가산세 — 세금이 추징되면 무(과소)신고 가산세와 납부지연 가산세가 더해집니다. 결국 아끼려던 세금보다 더 많이 냅니다.
4. 요구받았을 때 — 중개사의 실무 대응
- 단호히 거절하고 이유를 남긴다. "신고는 제 이름으로 나가고, 적발되면 과태료와 업무정지는 제가 받습니다"라고 명확히 설명합니다. 손님의 세금 논리(비과세 배제·가산세)도 함께 제시하면 설득이 됩니다.
- 실제 거래가격 그대로 신고한다. 계약서·신고서의 금액을 실제 합의금액과 일치시킵니다. 30일 기한을 넘기지 않도록 관리합니다.
- 요구 사실을 기록으로 남긴다. 어떤 요구가 언제 있었고 어떻게 대응했는지 메모를 남겨 두면, 분쟁 시 중개사가 관여하지 않았음을 뒷받침할 수 있습니다.
- 끝까지 요구하면 계약을 중개하지 않는다. 자격과 사무소를 잃을 위험을 한 건의 수수료와 바꿀 이유는 없습니다.
5. 조부장에서는 이렇게
다운계약 요구를 막는 가장 확실한 방법은 실제 거래가격을 처음부터 기록으로 못 박아 두는 것입니다. 조부장의 계약 관리에 실제 계약금액과 특약, 신고 기한을 함께 기록해 두면, 나중에 금액을 바꾸자는 요구가 들어와도 근거가 남습니다. 계약 체결일 기준 신고 기한(D-day)도 함께 관리해 30일을 놓치지 않도록 챙길 수 있습니다. 손님의 요구를 거절하는 순간에도, 기록이 있으면 중개사가 지켜집니다. 조부장 무료 체험으로 계약 관리부터 확인해 보시기 바랍니다.
조부장 7일 무료 체험 시작하기 →
참고 자료: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 (제3조 신고·제4조 금지행위·제28조 과태료) · 부동산 매매 후 처리사항 — 부동산거래 신고(신고 기한·의무자·과태료) · 양도소득세 개요
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법률·세무 등 전문 자문을 대신하지 않습니다. 법령·요율·절차는 발행일(2026-09-27) 기준이며 이후 개정될 수 있으므로, 개별 사안은 반드시 현행 법령과 관할 기관·전문가를 통해 확인하시기 바랍니다. 원포나인(조부장)은 본 콘텐츠 활용으로 인한 결과에 대해 법적 책임을 지지 않습니다.