전월세 전환율 계산법 — 전세를 월세로, 월세를 전세로 바꿀 때
계약을 앞두고 임대인이 이렇게 말합니다. "전세 2억으로 내놨는데, 보증금 1억만 받고 나머지는 월세로 돌리면 월 얼마 받을 수 있나요?" 반대로 손님이 "월세를 좀 낮추고 보증금을 올리면 얼마를 더 넣어야 하냐"고 묻기도 합니다. 이때 필요한 것이 전월세 전환율입니다. 그런데 이 비율은 아무렇게나 정할 수 없습니다. 주택은 법으로 상한이 정해져 있고, 그 상한은 한국은행 기준금리에 따라 바뀝니다. 이 글은 전월세 전환율의 법정 상한과 실제 계산법을 정부·법령 기준으로 정리했습니다.
1. 전월세 전환율이란
전월세 전환율은 보증금을 월세로(또는 월세를 보증금으로) 바꿀 때 적용하는 연이율입니다. 예를 들어 전환율이 연 5%라면, 보증금 1억 원을 월세로 돌릴 때 1년치 월세 합계가 500만 원(1억 × 5%)이 되도록 계산합니다.
주택임대차보호법이 이 비율에 상한을 둔 이유는, 집주인이 전세를 월세로 바꾸면서 세입자에게 지나치게 높은 월세를 물리는 것을 막기 위해서입니다. 즉 보증금을 월세로 전환할 때 세입자를 보호하는 장치입니다.
2. 법정 전환율 상한 — 두 기준 중 낮은 비율
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때, 다음 두 비율 중 낮은 쪽을 넘지 못하도록 정하고 있습니다.
| 기준 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 기준 ① | 연 10%(1할) | 시행령 제9조 제1항 |
| 기준 ② | 한국은행 공시 기준금리 + 연 2%p | 시행령 제9조 제2항 |
이 둘 중 낮은 값이 그때그때의 상한입니다. 2026년 9월 현재 한국은행 기준금리는 연 3.0%이므로, 기준 ②는 3.0% + 2% = 연 5.0%가 됩니다. 기준 ①(10%)보다 낮으니, 지금 적용되는 주택 전월세 전환율 상한은 연 5.0%입니다.
3. 실제 계산법 — 보증금과 월세 서로 바꾸기
보증금을 월세로 (전세 → 반전세·월세)
공식은 이렇습니다.
- 연 월세 = 전환할 보증금 × 전환율
- 월 월세 = (전환할 보증금 × 전환율) ÷ 12
예를 들어 전세보증금 2억 원 중 1억 원을 월세로 돌린다고 합시다(전환율 5.0% 적용).
- 연 월세 = 1억 원 × 5.0% = 500만 원
- 월 월세 = 500만 원 ÷ 12 = 약 41만 6,000원
따라서 남는 보증금 1억 원 + 월세 약 41만 6,000원이 전환 상한선입니다. 이보다 높은 월세를 매기면 초과분은 무효로 다툴 수 있습니다.
월세를 보증금으로 (월세 → 전세·보증금 증액)
반대로 월세를 보증금으로 환산할 때는 이렇게 계산합니다.
- 보증금 = (월 월세 × 12) ÷ 전환율
월세 40만 원을 보증금으로 바꾼다면(전환율 5.0% 적용), (40만 원 × 12) ÷ 0.05 = 480만 원 ÷ 0.05 = 9,600만 원이 됩니다. 즉 월세 40만 원은 보증금 약 9,600만 원에 해당합니다.
4. 실무에서 자주 헷갈리는 점
- 상한이 적용되는 범위 — 법정 상한은 계약 기간 중이거나 갱신할 때 기존 보증금을 월세로 전환하는 경우에 적용됩니다. 완전히 새로운 임대차 조건을 처음부터 정하는 신규 계약의 월세 액수 자체를 직접 강제하는 규정은 아니라는 것이 일반적인 해석입니다.
- 기준금리 변동 — 전환율 상한은 고정값이 아닙니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 바뀌므로, 계산할 때는 반드시 그 시점의 기준금리를 확인해 대입해야 합니다.
- 상가는 기준이 다르다 — 상가 건물은 「상가건물 임대차보호법」에 별도의 산정률 제한이 있어 주택과 수치가 다릅니다. 상가 물건에는 이 글의 5.0%를 그대로 쓰면 안 됩니다.
5. 조부장에서는 이렇게
전월세 전환은 손님과 임대인 사이에서 즉석으로 답을 요구받는 경우가 많습니다. "보증금 얼마 낮추면 월세 얼마"를 그 자리에서 틀리게 답하면 신뢰를 잃습니다. 조부장의 중개보수 계산기와 함께 매물별 보증금·월세 조건을 매물 관리에 정확히 기록해 두면, 전환 문의가 들어왔을 때 저장된 금액을 기준으로 빠르게 대응할 수 있습니다. 반전세로 조건을 바꾼 매물은 계약 관리에 변경된 보증금·월세를 그대로 남겨 두어, 다음 갱신·재계약 때 근거로 삼을 수 있습니다. 조부장 무료 체험으로 매물·계약 기록부터 정리해 보시기 바랍니다.
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참고 자료: 주택임대차보호법 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한) · 주택임대차보호법 시행령 제9조 (월차임 전환 시 산정률) · 한국은행 기준금리 추이 · 주택 전월세 전환 계산기
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