전속중개계약 활용법 — 일반중개와 뭐가 다른가

물건을 내놓는 손님은 대부분 “여기저기 다 내놔야 빨리 팔리지 않겠냐”며 일반중개계약을 당연하게 여깁니다. 그래서 정작 전속중개계약은 시험에서만 보고 실무에서는 거의 쓰지 않는 중개사가 많습니다. 하지만 전속은 잘 쓰면 광고비와 노력을 한 물건에 집중할 수 있고, 손님에게는 ‘책임지고 관리받는다’는 신뢰를 줍니다. 이 글은 두 계약의 법적 차이와, 전속을 쓸 때 반드시 지켜야 하는 의무를 정리했습니다.

1. 일반중개 vs 전속중개 — 한 장 비교

둘의 본질적 차이는 ‘중개를 맡길 사람을 한 명으로 정하느냐’입니다. 일반중개는 여러 사무소에 동시에 내놓을 수 있고, 전속중개는 특정 개업공인중개사 한 곳에만 맡깁니다.

정리하면, 전속은 중개사에게 ‘독점’이라는 이점을 주는 대신 공개·통지·보존이라는 법적 의무를 함께 지웁니다. 이 의무를 모르고 전속만 받아 두면 오히려 규정 위반이 됩니다.

2. 전속을 받았다면 지켜야 하는 3가지 의무

① 7일 안에 매물 정보 공개

전속중개계약을 체결하면 개업공인중개사는 계약 후 7일 이내에 부동산거래정보망 또는 일간신문에 그 중개대상물의 정보를 공개해야 합니다. 단, 의뢰인이 비공개를 요청하면 공개해서는 안 됩니다. 공개했을 때는 어떤 내용을 공개했는지 지체 없이 의뢰인에게 문서로 알려야 합니다. “비공개로 조용히 팔아 달라”는 손님이라면 계약서에 비공개 요청을 명확히 남겨 두세요.

② 2주에 1회 이상, 업무 처리상황 문서 통지

전속 기간에는 “문의가 몇 건 왔고, 언제 누가 보러 왔다”는 업무 처리상황을 2주에 1회 이상 문서로 의뢰인에게 통지해야 합니다. 손님 입장에서는 이 통지가 ‘내 물건이 방치되지 않는다’는 증거가 되고, 중개사에게는 나중에 “아무것도 안 했잖아”라는 항의를 막는 기록이 됩니다.

③ 전속중개계약서 3년 보존

전속중개계약은 국토교통부령이 정하는 표준 계약서로 체결하고 3년간 보존해야 합니다. 구두 약속이나 임의 양식은 전속의 효력을 다투는 분쟁에서 불리해집니다.

3. 위약금 조항 — 전속이 중개사를 지켜 주는 이유

전속의 진짜 힘은 표준 계약서의 위약금 조항에 있습니다. 유효기간 안에 다음이 벌어지면 의뢰인이 중개사에게 위약금을 물게 됩니다.

• 다른 개업공인중개사를 통해 거래를 성사시킨 경우 → 지급하기로 한 중개보수에 해당하는 금액을 위약금으로 지급
• 중개사가 소개한 상대방을 배제하고 직접 거래한 경우 → 마찬가지로 중개보수 상당액 위약금
• 의뢰인이 스스로 발견한 상대방과 직접 거래한 경우 → 중개사가 중개행위에 쓴 소요비용을 지급(중개보수의 50% 범위 내)

4. 언제 전속을 권할까 — 실무 판단

모든 물건에 전속이 정답은 아닙니다. 아래 상황이라면 손님에게 전속을 제안해 볼 만합니다.

• 급하지 않지만 제값을 받고 싶은 물건 — 광고비를 집중 투입할 명분이 생깁니다.
• 손님이 여러 사무소에서 오는 중복 전화에 지친 경우 — 창구를 하나로 줄여 줍니다.
• 비공개로 조용히 처리하고 싶은 물건 — 비공개 요청과 함께 전속으로 관리합니다.

반대로 시세가 명확하고 문의만 오면 바로 나갈 물건은 일반중개가 손님에게도 편합니다. 전속을 권할 때는 “대신 2주마다 진행상황을 보고드리고, 이 물건에만 광고를 집중하겠다”는 의무를 함께 약속하는 것이 설득 포인트입니다.

5. 조부장으로 전속 물건 관리하기

전속의 핵심 리스크는 2주 통지 의무를 놓치는 것입니다. 통지 기록이 없으면 나중에 손님과 다툴 때 중개사가 불리해집니다. 조부장 계약·매물 관리에 전속 여부와 계약일을 기록해 두고, 문의·안내 이력을 그때그때 메모로 남겨 두세요. 2주마다 손님에게 보낸 진행상황이 ‘제대로 관리했다’는 증거가 됩니다. 유효기간(원칙 3개월) 만료일은 만기 관리로 미리 챙겨, 갱신할지 정리할지 손님과 제때 상의하면 전속 물건이 방치되는 일을 막을 수 있습니다.

참고 자료: 공인중개사법 제23조(전속중개계약) · 공인중개사법 시행규칙 [별지 제15호서식] 전속중개계약서 · 공인중개사 2 > 중개계약과 공인중개사의 책임 등

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