임대차 중도해지 복비는 누가 내나 — 중개보수 부담·위약금 원칙과 예외

임대차 중도해지 복비, 원칙은 임대인 부담이다

계약기간이 남았는데 임차인이 먼저 나가면서 "새 세입자 구하는 복비는 내가 내야 하느냐"고 묻는 일은 중개 현장에서 가장 흔한 질문입니다. 결론부터 말하면 중개보수(복비)를 부담할 법적 의무는 원칙적으로 나가는 임차인에게 없습니다. 법제처 법령해석은 공인중개사법 제32조제1항에 따라 중개보수를 내는 '중개의뢰인'에 계약기간 만료 전에 나가는 기존 임차인은 포함되지 않는다고 봅니다. 생활법령정보도 새로운 임차인을 구하기 위해 개업공인중개사에게 중개를 의뢰하는 경우 임대인이 중개보수를 내야 하며, 계약기간 중 임차인이 이사를 간다고 해서 임차인이 중개보수를 부담할 법적인 의무는 없다고 안내합니다. 새 임대차의 중개의뢰인은 임대인과 새 임차인이고, 나가는 임차인은 그 당사자가 아니기 때문입니다.

그런데 왜 실무에선 임차인이 복비를 내나 — 중도해지와 합의해지

원칙이 그런데도 나가는 임차인이 복비를 부담하는 경우가 많은 이유는 계약기간 중 중도해지 자체가 임차인 마음대로 되지 않기 때문입니다. 생활법령정보는 계약기간 중 임차인의 사정에 의해 임대차계약을 언제든지 해지할 수 있다는 특약을 약정하지 않았다면 임대인은 기간 종료 시까지 보증금을 돌려줄 의무가 없다고 설명합니다. 해지 특약이 없으면 임대인은 기간이 끝날 때까지 보증금을 쥐고 있어도 되고, 임차인은 만기까지 임대료를 내야 합니다. 그래서 임대인은 흔히 새 세입자를 구해 오고 그 복비를 부담하면 미리 빼주겠다는 조건부 합의해지를 제시합니다. 이때 임차인이 내는 복비는 법에 정해진 의무가 아니라 합의의 조건이자 중도해지로 임대인이 입는 손해를 메우는 성격입니다. 받아들일지는 보증금 규모와 반환이 얼마나 급한지를 보고 임차인이 판단할 몫입니다.

묵시적 갱신·계약갱신청구권으로 갱신된 상태라면 — 해지 통지 후 3개월

갱신된 계약은 사정이 다릅니다. 주택임대차보호법 제6조의2는 묵시적 갱신(법정갱신)으로 계약이 이어진 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생긴다고 정합니다. 계약갱신요구권(계약갱신청구권)을 행사해 갱신된 경우에도 같은 규정이 준용되어, 대법원은 갱신요구로 갱신된 임대차에서도 임차인이 제6조의2에 따라 언제든 해지 통지를 할 수 있다고 보았습니다. 이 경우는 법이 정한 적법한 해지이므로 임차인이 새 임차인의 복비를 떠안을 이유가 없습니다. 다만 해지 효력은 통지 즉시가 아니라 3개월 뒤에 생기므로 그 3개월분 임대료는 임차인이 내야 합니다. 반대로 최초 약정기간이나 명시적으로 다시 쓴 계약기간이 남아 있는 상태라면 제6조의2가 적용되지 않아, 결국 합의해지로 풀어야 합니다.

중도해지 위약금은 법에 정해진 금액이 아니다

중도해지 위약금도 법으로 정해진 액수가 있는 것이 아닙니다. 계약서에 위약금 특약이 있으면 그 약정에 따르고, 특약이 없으면 임대인이 실제로 입은 손해의 배상 문제로 다뤄집니다. 복비 상당액을 손해배상으로 요구하는 것도 이 맥락입니다. 따라서 계약서를 쓸 때 중도해지 가능 여부·통지 기간·위약금 또는 복비 부담을 특약으로 미리 정해두면 나중에 누가 복비를 내느냐로 다툴 일이 줄어듭니다.

중개사가 양쪽에 미리 짚어줄 브리핑

계약 단계에서 임대인과 임차인 모두에게 기간 중에 나가면 보증금 반환과 복비가 어떻게 처리되는지를 한 번 설명해두면 분쟁의 상당수가 예방됩니다. 특히 임차인에게는 법적으로 복비 의무는 없지만 중도해지는 합의가 필요하고 그 과정에서 복비를 부담하게 되는 경우가 많다는 점을, 임대인에게는 갱신된 계약은 통지 후 3개월이면 임차인이 적법하게 나갈 수 있다는 점을 짚어줍니다.

참고 자료: 이사 > 집 내놓기 및 비용회수하기 — 중개보수 부담 · 임대계약기간 만료 전 임차인이 중개수수료 부담 중개의뢰인 범위에 포함되는지(법령해석 09-0384) · 주택임대차 > 임대차계약의 갱신 — 묵시적 갱신과 해지(제6조의2) · 주택임대차보호법

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