중개보수 부가세와 현금영수증 — 일반과세자·간이과세자, 뭐가 다른가

손님이 잔금 날 "중개수수료 부가세 별도인가요?" "현금으로 드릴 테니 현금영수증 되죠?"라고 물을 때 바로 답이 나와야 합니다. 답은 내 사무소가 일반과세자인지 간이과세자인지에 따라 갈립니다. 두 유형의 차이와 현금영수증 의무를 국세청·법령 기준으로 정리했습니다.

중개보수는 부가가치세가 붙는 용역이다

중개보수(중개수수료)는 부동산 중개라는 용역의 대가이므로 부가가치세 과세 대상입니다. 내 사무소가 일반과세자라면 요율표로 계산한 중개보수에 부가가치세 10%가 별도로 붙습니다. 예를 들어 중개보수가 90만원이면 손님이 실제로 내는 돈은 99만원입니다. 이때 붙는 10%는 개업공인중개사의 수입이 아니라, 중개사가 손님에게서 받아 국세청에 대신 납부하는 세금입니다.

일반과세자 vs 간이과세자 — 한눈에

간이과세자의 부가세 — 낮지만 0은 아니다

간이과세자의 부가세는 '공급대가 × 업종별 부가가치율 × 10%' 구조라서 일반과세자의 10%보다 실효 부담이 크게 낮습니다. 다만 두 가지를 구분해야 합니다.

• 납부의무 면제: 직전연도 공급대가 합계가 4,800만원 미만인 간이과세자는 부가세 납부의무가 면제됩니다. 단, 납부가 면제돼도 신고 자체는 해야 합니다(매년 1월).
• 세금계산서: 직전연도 공급대가 4,800만원 이상 간이과세자는 세금계산서를 발급해야 합니다(2021.7.1 이후 공급분부터). 4,800만원 미만이면 발급 의무가 없습니다.

그래서 간이과세 사무소라고 해서 "부가세가 아예 없다"고 손님에게 단정하면 곤란합니다. 유형·매출에 따라 청구 방식이 달라진다는 점을 알고 안내해야 합니다.

현금영수증 — 부동산중개업은 의무발행업종이다

부동산 중개 및 대리업은 국세청이 정한 현금영수증 의무발행업종입니다. 의무발행업종 사업자는 건당 거래금액(부가가치세 포함) 10만원 이상을 현금으로 받으면, 손님이 요청하지 않아도 현금영수증을 발급해야 합니다.

• 손님이 휴대폰번호 등을 주지 않아 발급 대상을 특정할 수 없을 때는, 국세청이 정한 자진발급 코드(010-000-1234)로 발급합니다.
• 거래 당시 미발급했더라도 짧은 기한(거래일로부터 5일 이내) 안에 자진 발급할 수 있습니다.
• 발급하지 않으면 미발급 금액의 20%가 가산세로 부과됩니다(2019.1.1 이후 거래분).

중개보수는 대부분 10만원을 넘으므로, 현금으로 받는 순간 사실상 의무발행 대상이라고 보면 됩니다. "현금영수증 안 끊으면 깎아드릴게요"는 가산세 리스크를 사무소가 떠안는 제안이라는 점을 기억하세요.

손님 응대 정리

1. 내 사무소 과세유형(일반/간이)을 먼저 확인 — 부가세 청구 방식이 여기서 갈린다.
2. 일반과세자면 중개보수 +10%를 미리 안내해 잔금 날 실랑이를 막는다.
3. 현금 수취 시 10만원 넘으면 요청 없어도 현금영수증 발급을 기본값으로.

참고 자료: 현금영수증 의무발행 업종 · 부가가치세 기본정보 — 세율(간이과세자 업종별 부가가치율) · 부가가치세법

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