상속받은 집 팔기 — 상속등기부터 양도세 취득시기까지
부모님이 남긴 집을 정리하려는 손님은 생각보다 자주 찾아옵니다. “등기를 안 해도 팔 수 있나요?”, “언제 산 걸로 쳐서 세금을 매기나요?” 같은 질문이 쏟아지죠. 상속 부동산은 등기·세금의 ‘시점’ 규칙이 일반 매매와 다르기 때문에, 중개사가 큰 틀을 알고 있어야 손님을 안심시키고 거래를 매듭지을 수 있습니다. 공식 기준으로 핵심만 정리했습니다.
먼저 상속등기 — 내 이름으로 바꿔야 판다
상속으로 소유권은 사망과 동시에 상속인에게 넘어가지만, 그 집을 제3자에게 팔아 소유권이전등기를 하려면 먼저 상속등기(상속에 의한 소유권 이전등기)로 등기부상 소유자를 상속인으로 바꿔 두어야 합니다. 상속등기는 상속인이 단독으로 신청할 수 있습니다.
법제처 생활법령정보 기준 주요 제출서류는 다음과 같습니다.
- 등기신청서, 취득세(등록면허세) 영수필확인서, 등기신청수수료 영수필확인서
- 피상속인의 제적등본과 상속인을 확인할 수 있는 가족관계증명서(상세)·기본증명서(상세)·친양자입양관계증명서(상세)
- 상속인의 주민등록표초본, 부동산의 토지(임야)대장등본·건축물대장등본
- 상속인들이 협의로 나눠 가진 경우(협의분할)에는 상속재산분할협의서와 협의에 참여한 상속인 전원의 인감증명서
취득세 — 상속개시일부터 6개월, 세율은 2.8%
상속으로 부동산을 취득하면 「지방세법」상 취득세를 내야 합니다. 세율과 기한의 핵심은 이렇습니다.
- 세율 — 상속으로 인한 취득은 농지 외 부동산 1천분의 28(2.8%), 농지는 1천분의 23(2.3%)입니다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 더해집니다.
- 신고·납부 기한 — 상속개시(사망)일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내(상속인이 외국에 주소를 둔 경우 9개월)에 신고·납부해야 가산세를 피합니다.
- 1가구 1주택 특례 — 무주택 세대가 상속으로 1주택만 취득하는 등 요건을 갖추면, 세율에서 중과기준세율(2%)을 뺀 0.8% 특례세율이 적용됩니다.
상속등기와 취득세는 한 묶음으로 움직입니다. 취득세를 내고 받은 영수필확인서가 상속등기 신청서류에 들어가기 때문입니다. “등기를 미뤄도 되지 않느냐”고 묻는 손님에게는, 팔려면 어차피 내 이름으로 등기를 해야 하고 취득세 기한(6개월)도 있다는 점을 함께 안내하는 것이 좋습니다.
팔 때 양도세 — ‘언제 산 집’인가가 핵심
상속 부동산을 양도할 때 가장 헷갈리는 것이 취득시기와 취득가액입니다. 원칙은 명확합니다.
- 취득시기 = 상속개시일(피상속인의 사망일). 손님이 실제로 등기한 날이 아니라 돌아가신 날을 기준으로 봅니다.
- 취득가액 = 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」에 따라 평가한 가액(시가). 손님이 “공짜로 받았으니 취득가액이 0 아니냐”고 오해하는 경우가 많은데, 상속 당시의 평가액이 취득가액이 되고 양도차익은 ‘판 값 − 그 평가액’으로 계산됩니다.
상속세 평가에는 상속개시일 전후 6개월의 매매사례가액 등이 ‘시가’로 쓰입니다. 그래서 상속 직후(평가기간 내)에 집을 팔면 그 매매가액이 곧 상속재산의 시가이자 양도세 취득가액이 되어 양도차익이 거의 생기지 않을 수 있습니다. 다만 그만큼 상속재산 평가액이 올라가 상속세 쪽에 영향을 줄 수 있으므로, 실제 유불리는 상속세 과세 여부까지 보고 세무사와 따져야 합니다. 중개사는 ‘언제 파느냐가 세금을 바꾼다’는 사실만 정확히 짚어 주면 충분합니다.
보유기간 — 세율과 비과세는 기산점이 다르다
“상속받자마자 팔면 단기 양도라 세금 폭탄 아니냐”는 걱정도 흔합니다. 하지만 「소득세법」 제104조는 세율을 적용할 때의 보유기간은 피상속인이 그 자산을 취득한 날부터 기산하도록 정하고 있습니다. 즉 돌아가신 분이 오래 보유했던 집이라면, 상속 직후 팔아도 1년·2년 미만 단기 양도의 중과세율(50%·70% 등)이 아니라 보유기간에 따른 기본세율이 적용되는 경우가 많습니다.
반면 1세대 1주택 비과세의 보유기간은 상속받은 주택의 경우 원칙적으로 상속개시일부터 따집니다. 다만 상속개시 당시 피상속인과 같은 세대였던 상속인이 그 주택을 양도할 때는, 동일세대로서 함께 보유·거주한 기간을 합산해 비과세 요건을 판단합니다. ‘따로 살던 부모의 집’인지 ‘같이 살던 집’인지에 따라 결론이 달라지므로, 손님에게는 세대 분리 여부를 먼저 확인하도록 안내하는 것이 안전합니다.
상속세 신고도 같은 6개월
헷갈리기 쉬운 두 개의 ‘6개월’을 정리하면, 취득세 신고와 상속세 신고 모두 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내가 기한입니다. 상속세는 상속재산에서 각종 공제를 뺀 뒤 과세되므로, 공제 범위 안이면 납부할 세금이 없을 수도 있습니다. 세액 계산과 신고는 세무 영역이니, 중개사는 “기한이 6개월”이라는 일정 관리 포인트만 손님에게 환기해 주면 됩니다.
조부장에서 — 권리관계 확인과 일정 관리
상속 매물은 등기부상 소유자가 상속인으로 정리됐는지, 공동상속이라면 지분이 어떻게 나뉘었는지부터 확인해야 거래가 틀어지지 않습니다. 조부장 열람허브에서 매물의 등기부등본을 열어 소유자·지분과 근저당 등 권리관계를 계약 전에 확인하고, 계약 관리에 취득세·상속세 6개월 기한과 잔금 일정을 기록해 두면 손님이 놓치기 쉬운 날짜를 함께 챙길 수 있습니다. ‘상속받은 집도 안전하게 정리된다’는 신뢰를 주는 것이 상속 매물 중개의 출발점입니다.
조부장 7일 무료 체험 시작하기 →
참고 자료: 상속 > 상속등기와 세금 > 상속 관련 세금 > 취득세 계산 및 방법 · 부동산등기 > 소유권 이전등기 > 상속에 의한 소유권 이전등기 > 제출서류 · 농지취득 > 세금·중개보수 > 상속 관련 세금 (상속자산 양도 시 취득가액·취득시기) · 소득세법 제104조 (양도소득세의 세율 — 상속받은 자산의 보유기간 특례) · 지방세법 제11조 (부동산 취득의 세율)
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법률·세무 등 전문 자문을 대신하지 않습니다. 법령·요율·절차는 발행일(2026-10-06) 기준이며 이후 개정될 수 있으므로, 개별 사안은 반드시 현행 법령과 관할 기관·전문가를 통해 확인하시기 바랍니다. 원포나인(조부장)은 본 콘텐츠 활용으로 인한 결과에 대해 법적 책임을 지지 않습니다.