근저당 잡힌 집 거래하기 — 말소조건부 계약과 잔금 동시이행
근저당이 잡혀 있는 집은 생각보다 흔하게 거래됩니다. 집주인이 주택담보대출을 받아 산 집을 되파는 경우가 대부분이죠. 문제는 이 근저당을 언제, 어떻게 지우느냐입니다. 손님(매수인)은 “대출 낀 집 사도 괜찮냐”고 묻고, 매도인은 “잔금 받아서 갚겠다”고 합니다. 이 사이를 안전하게 연결하는 것이 중개사의 몫입니다. 공식 기준으로 핵심만 정리했습니다.
매도인은 ‘깨끗한 소유권’을 넘길 의무가 있다
부동산 매매계약이 체결되면 매도인은 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 소유권을 이전해 줄 의무를 집니다. 근저당권·가압류·가처분 같은 등기가 남아 있으면 이를 말소해 완전한 소유권이전등기를 해 주어야 한다는 것이 확립된 판례의 태도입니다. 즉 근저당을 지우는 것은 매수인이 부탁하는 ‘서비스’가 아니라 매도인의 기본 의무입니다.
만약 근저당을 지우지 못해 그 저당권의 행사(경매)로 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 취득한 소유권을 잃게 되면, 「민법」 제576조에 따라 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다. 또 매수인이 자기 돈을 들여 소유권을 지킨 경우에는 그 비용의 상환을, 손해가 있으면 그 배상을 매도인에게 청구할 수 있습니다.
근저당 말소와 잔금 지급은 ‘동시이행’ 관계
근저당권이 설정된 부동산을 매매할 때, 특별한 사정이 없는 한 매도인의 근저당권 말소 및 소유권이전등기 의무와 매수인의 잔금 지급 의무는 동시이행 관계에 있다는 것이 판례입니다. 쉽게 말해 “매도인이 먼저 다 지우고 나면 그때 잔금을 주겠다”가 아니라, 잔금과 말소를 같은 날 맞바꾸는 구조입니다. 현실적으로도 매도인이 잔금을 받아야 대출을 갚고 근저당을 지울 수 있으니, 이 동시이행이 실무의 표준입니다.
한 가지 주의할 점이 있습니다. 판례는 매도인의 말소의무 ‘이행제공’이 인정되려면 근저당 채무를 갚았다는 사실만으로는 부족하고, 말소등기에 필요한 서류까지 준비해야 한다고 봅니다. 따라서 잔금날 “대출은 갚았으니 말소는 알아서 될 것”이라는 말만 믿어선 안 되고, 은행에서 받은 말소 서류가 실제로 갖춰졌는지 확인해야 합니다.
잔금날, 실무는 이렇게 돌아간다
- 잔금 중 일부로 대출을 먼저 상환. 매수인이 매도인의 대출 잔액만큼을 (매도인 개인 계좌가 아니라) 해당 은행에 직접 입금하거나, 매도인이 받은 즉시 상환하도록 합니다. 남은 금액만 매도인에게 지급합니다.
- 은행에서 말소 서류 수령. 대출을 전액 상환하면 근저당권자인 은행이 해지증서·위임장 등 근저당권 말소에 필요한 서류를 내줍니다.
- 소유권이전과 근저당 말소를 같은 날 동시 접수. 보통 법무사가 매수인 명의 소유권이전등기와 근저당권 말소등기를 함께 등기소에 접수합니다.
등기부 을구에 적힌 채권최고액은 실제 빚이 아닙니다. 근저당은 원금에 이자·비용까지 담보하기 위해 실제 대출 원금보다 높은 금액을 ‘최고 한도’로 설정하기 때문입니다. 그러므로 채권최고액을 그대로 대출 잔액으로 오해하면 안 되고, 계약 전에 매도인·은행을 통해 실제 상환 잔액을 확인해 두어야 잔금날 사고를 막을 수 있습니다. 대출 잔액이 받을 잔금보다 많으면 매도인이 부족분을 따로 마련해야 말소가 가능합니다.
계약서 특약은 어떻게 쓰나
근저당이 있는 집은 계약서 특약에 처리 방식을 명확히 적어 두는 것이 분쟁 예방의 핵심입니다. 실무에서 많이 쓰는 형태는 다음과 같습니다.
- “본 부동산 등기부상 ○○은행 근저당권(채권최고액 ○○원)은 매도인이 책임지고 잔금 지급과 동시에 말소하기로 한다.”
- “매수인은 잔금 중 매도인의 대출 상환에 필요한 금액을 매도인의 대출 은행에 직접 지급할 수 있고, 매도인은 이에 협조한다.”
- “잔금일 현재 등기부에 기재되지 않은 추가 권리(가압류 등)가 발견되면 매도인이 책임지고 말소한다.”
구체적 문구는 거래 조건과 은행 상환 절차에 따라 조정해야 하며, 금액·은행명·계좌는 반드시 실제 서류로 확인한 값을 적습니다.
근저당 말소등기, 비용과 서류는 가볍다
근저당권 말소등기는 소유권이전등기에 비해 절차가 단순합니다. 법제처 생활법령정보 기준으로 핵심만 보면 이렇습니다.
- 필요 서류 — 근저당권자(은행)가 발급한 해지증서 또는 포기증서와 등록면허세 영수필확인서 등.
- 등록면허세 — 등기 대상 1건당 7,200원(등록면허세 6,000원 + 지방교육세 20% 1,200원).
- 등기권리자·의무자의 주민등록등본이나 인감증명서를 첨부할 필요가 없고, 국민주택채권도 매입하지 않습니다.
이와 별도로 신청 방식(방문·전자표준양식·전자신청)에 따른 등기신청수수료가 듭니다. 금액은 「등기사항증명서 등 수수료규칙」에 따라 바뀔 수 있으므로, 잔금 직전에는 대법원 인터넷등기소에서 현재 금액을 확인하는 것이 안전합니다.
말소등기도 등기의무자(근저당권자)와 등기권리자(소유자)의 공동신청이 원칙이지만, 위임장을 받아 한쪽이 단독으로 접수할 수 있습니다. 실무에서는 상환 당일 법무사가 위임받아 소유권이전과 함께 처리하는 경우가 많습니다.
조부장에서 — 을구 확인부터 잔금 D-day까지
근저당 거래의 사고는 대부분 “확인을 안 해서” 또는 “날짜를 놓쳐서” 생깁니다. 조부장 열람허브에서 매물의 등기부등본을 열어 을구의 근저당권(채권최고액·근저당권자)을 계약 전에 확인하고, 계약 관리에 말소조건부 특약과 잔금일을 기록해 두면 잔금날 해야 할 일을 D-day 알림으로 놓치지 않을 수 있습니다. 손님에게는 “대출 낀 집이지만 잔금과 동시에 깨끗하게 지워집니다”라고 근거를 들어 설명할 수 있어, 거래에 대한 신뢰로 이어집니다.
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참고 자료: 부동산등기 > 근저당권 > 근저당권 말소등기 > 제출서류 · 농지취득 > 농지의 매매 > 매매계약의 이행 (근저당 말소·잔금 동시이행, 완전한 소유권 이전 의무) · 민법 제576조 (저당권, 전세권의 행사와 매도인의 담보책임) · 대법원 인터넷등기소
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