일시적 2주택 비과세 요건 — 종전주택 처분기한 3년, 조정대상지역은 2년으로(2026년 10월 개정)

일시적 2주택 비과세 요건 — 먼저 세 가지부터

손님이 "이사 때문에 집이 잠깐 두 채가 됐는데 양도소득세(양도세)를 안 낼 수 있나요"라고 물으면, 답의 뼈대는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 일시적 2주택 비과세 요건입니다. 아래 세 가지가 모두 맞아야 종전주택(기존에 살던 집)을 팔 때 1세대 1주택처럼 비과세가 적용됩니다.

1. 종전주택을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득했을 것. 1년을 셀 때 종전주택 취득일(초일)은 넣지 않습니다.
2. 종전주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것 — 2년 이상 보유, 그리고 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주까지 채워야 합니다. 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 거주 요건 없이 2년 보유만으로 됩니다.
3. 신규주택 취득일부터 처분기한 안에 종전주택을 양도할 것.

종전주택 처분기한 — 원칙 3년, 2026년 10월부터 조정대상지역은 2년

세 번째 요건인 처분기한이 2026년에 바뀌었습니다. 원칙은 신규주택 취득일부터 3년 이내 양도입니다. 국세청 안내에 따르면 2023년 1월 12일 이후 양도분부터 조정대상지역 여부와 관계없이 전국이 3년으로 통일되어 있었습니다.

그런데 대통령령 제36737호(2026년 9월 30일 개정, 2026년 10월 1일 시행)로 제155조 제1항에 새 호가 신설되어, 신규주택을 취득할 때 종전주택과 신규주택이 둘 다 조정대상지역에 있으면 처분기한이 2년으로 줄었습니다. 둘 중 하나라도 조정대상지역이 아니면 종전과 같이 3년입니다.

처분기한의 기산일 — '취득일'은 계약일이 아니다

1년·2년·3년을 세는 기준이 되는 신규주택 취득일은 매매계약일이 아니라 잔금을 청산한 날과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날입니다. 손님이 "계약은 작년에 했는데요"라고 해도 기준은 잔금·등기이므로, 처분기한을 안내할 때 계약일과 혼동하지 않도록 짚어 주는 것이 좋습니다.

손님이 자주 오해하는 지점

• 비과세 한도는 양도가액 12억 원까지입니다. 12억 원을 넘는 고가주택은 초과분에 대해 양도세가 과세되므로, "일시적 2주택이면 무조건 전액 비과세"는 정확한 설명이 아닙니다.
• 같은 세대원에게 종전주택을 넘기면 양도 뒤에도 한 세대가 계속 2주택이 되어 이 특례를 적용받을 수 없습니다.
• 처분기한을 하루라도 넘기면 일시적 2주택이 아니라 일반 2주택 양도로 과세됩니다. 지역에 따라 2년과 3년이 섞여 있는 지금은 특히 날짜 관리가 중요합니다.

참고 자료: 소득세법 시행령 (제155조 1세대1주택의 특례) — 대통령령 제36737호, 2026.9.30. 일부개정, 시행 2026.10.1. · 조정대상지역 일시적 2주택 특례 '2년'으로 단축…10월 1일 시행

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